地代等自動改定特約において地代等の改定基準を定めるに当たって基礎とされていた事情が失われることにより，同特約によって地代等の額を定めることが借地借家法11条1項の規定の趣旨に照らして不相当なものとなった場合には，同特約の適用を争う当事者は，同特約に拘束されず，同項に基づく地代等増減請求権の行使を妨げられない。
５ しかし，原審の上記判断は是認することができない。その理由は，次のとおりである。
(1) 建物の所有を目的とする土地の賃貸借契約の当事者は，従前の地代等が，土地に対する租税その他の公課の増減により，土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により，又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは，借地借家法11条1項の定めるところにより，地代等の増減請求権を行使することができる。これは，長期的，継続的な借地関係では，一度約定された地代等が経済事情の変動等により不相当となることも予想されるので，公平の観点から，当事者がその変化に応じて地代等の増減を請求できるようにしたものと解するのが相当である。この規定は，地代等不増額の特約がある場合を除き，契約の条件にかかわらず，地代等増減請求権を行使できるとしているのであるから，強行法規としての実質を持つものである。
(2) 他方，地代等の額の決定は，本来当事者の自由な合意にゆだねられているのであるから，当事者は，将来の地代等の額をあらかじめ定める内容の特約を締結することもできるというべきである。そして，地代等改定をめぐる協議の煩わしさを避けて紛争の発生を未然に防止するため，一定の基準に基づいて将来の地代等を自動的に決定していくという地代等自動改定特約についても，基本的には同様に考えることができる。
(3) そして，地代等自動改定特約は，その地代等改定基準が借地借家法11条1項の規定する経済事情の変動等を示す指標に基づく相当なものである場合には，その効力を認めることができる。
しかし，当初は効力が認められるべきであった地代等自動改定特約であっても，その地代等改定基準を定めるに当たって基礎となっていた事情が失われることにより，同特約によって地代等の額を定めることが借地借家法11条1項の規定の趣旨に照らして不相当なものとなった場合には，同特約の適用を争う当事者はもはや同特約に拘束されず，これを適用して地代等改定の効果が生ずるとすることはできない。また，このような事情の下においては，当事者は，同項に基づく地代等増減請求権の行使を同特約によって妨げられるものではない。
(4) これを本件についてみると，本件各土地の地代がもともと本件各土地の価格の８％相当額の12分の１として定められたこと，また，本件賃貸借契約が締結された昭和62年７月当時は，いわゆるバブル経済の崩壊前であって，本件各土地を含む東京都２３区内の土地の価格は急激な上昇を続けていたことを併せて考えると，土地の価格が将来的にも大幅な上昇を続けると見込まれるような経済情勢の下で，時の経過に従って地代の額が上昇していくことを前提として，３年ごとに地代を10％増額するなどの内容を定めた本件増額特約は，そのような経済情勢の下においては，相当な地代改定基準を定めたものとして，その効力を否定することはできない。しかし，土地の価格の動向が下落に転じた後の時点においては，上記の地代改定基準を定めるに当たって基礎となっていた事情が失われることにより，本件増額特約によって地代の額を定めることは，借地借家法11条1項の規定の趣旨に照らして不相当なものとなったというべきである。したがって，土地の価格の動向が既に下落に転じ，当初の半額以下になった平成９年７月１日の時点においては，本件増額特約の適用を争う上告人は，もはや同特約に拘束されず，これを適用して地代増額の効果が生じたということはできない。また，このような事情の下では，同年12月24日の時点において，上告人は，借地借家法11条1項に基づく地代減額請求権を行使することに妨げはないものというべきである。