1 一体性の原則と例外
　敷地権付区分建物になされた所有権又は担保権（一般の先取特権・質権・抵当権）の登記は，敷地権である旨の登記をした土地の敷地権についてなされた登記としての効力を有する。
　ただし，次に掲げる登記は，この限りでない。
�@ 原因　→　登記　→　敷地権
　所有権・一般の先取特権・質権・抵当権の登記で，敷地権の登記前に登記されたもの（登記の目的等が敷地権となった土地の権利にされた担保権の登記の目的等と同一である担保権の登記を除く）
�A 原因　→　敷地権　→　登記
　所有権の仮登記または質権・抵当権の登記で，敷地権の登記後に登記され，その登記原因が敷地権が生ずる前に生じたもの
�B 敷地権　→　原因　→　登記
　分離処分が可能な場合に，所有権・質権・抵当権の登記で，敷地権の登記後に登記され，その登記原因が敷地権が生じた後に生じたもの

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2 土地の処分の原則と例外
　敷地権である旨の登記をした土地には，敷地権の移転登記又は敷地権を目的とする担保権（一般の先取特権・質権・抵当権）の登記をすることができない。
　ただし，次に掲げる登記は，この限りでない。
�@ 分離処分の可能な土地が敷地権の目的となった後に， その登記原因が生じたもの
�A 敷地権についての仮登記または質権・抵当権の登記で，敷地権の目的となる前にその登記原因が生じたもの

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3 建物の処分の原則と例外
　敷地権付区分建物には，建物のみの所有権の移転登記又は建物のみを目的とする担保権（一般の先取特権・質権・抵当権）の登記をすることができない。
　ただし，次に掲げる登記は，この限りでない。
�@ 分離処分の可能な建物の敷地権が生じた後に，その登記原因が生じたもの
�A 建物のみについての所有権の仮登記または質権・抵当権の登記で，敷地権が生ずる前にその登記原因が生じたもの

【本条の内容】
一．一体性の原則と例外
１．原則
　敷地権付区分建物とは，区分建物（法2条22号）のうち，区分建物に関する敷地権の登記がされている建物をいう（法55条1項）。敷地権付区分建物については，建物の登記記録をもって敷地権に関する物権変動が公示されるので，敷地権付区分建物になされた所有権又は担保権（一般の先取特権・質権・抵当権）の登記は，同時に，敷地権である旨の登記をした土地の敷地権についてなされた登記としての効力を有する（法73条1項）。この場合，所有権又は担保権に関する登記で，敷地権である旨の登記をした土地の敷地権についてされた登記としての効力を有するものと，その土地の登記記録の権利部にした登記との前後は，受付番号で決せられる（規則2条2項）。

２．例外
　次に掲げる登記は，登記事項が記録された建物又は土地のみが，当該処分の登記としての効力を有する。
�@ 原因　→　登記　→　敷地権
　所有権・一般の先取特権・質権・抵当権の登記で，敷地権の登記前に登記されたもの（登記の目的等が敷地権となった土地の権利にされた担保権の登記の目的等と同一である担保権の登記を除く）
　←　敷地権が生ずる日前に土地又は建物のみについてされた有効な処分については、その登記が認められる。
�A 原因　→　敷地権　→　登記
　所有権の仮登記または質権・抵当権の登記で，敷地権の登記後に登記され，その登記原因が敷地権が生ずる前に生じたもの
　←　一般の先取特権は，特別の先取特権とは異なり，債務者の一般財産すべてに生ずるので，土地または建物のみに生ずることはあり得ない。
�B 敷地権　→　原因　→　登記
　分離処分が可能な場合に，所有権・質権・抵当権の登記で，敷地権の登記後に登記され，その登記原因が敷地権が生じた後に生じたもの
　←　分離処分が法津上禁止されていない場合には，建物のみについて処分禁止の仮処分の登記をすることができる。

二．土地の処分の原則と例外
　敷地権である旨の登記をした土地には，敷地権の移転登記又は敷地権を目的とする担保権（一般の先取特権・質権・抵当権）の登記をすることができない。
　ただし，次に掲げる登記は，この限りでない。
�@ 分離処分の可能な土地が敷地権の目的となった後に， その登記原因が生じたもの
　←　たとえば，敷地権が生じる前に土地のみに設定された抵当権に基づき，敷地権のみに対する差押えの登記ができる。
�A 敷地権についての仮登記または質権・抵当権の登記で，敷地権の目的となる前にその登記原因が生じたもの

三．建物の処分の原則と例外
　敷地権付区分建物には，建物のみの所有権の移転登記又は建物のみを目的とする担保権（一般の先取特権・質権・抵当権）の登記をすることができない。
　ただし，次に掲げる登記は，この限りでない。
�@ 分離処分の可能な建物の敷地権が生じた後に，その登記原因が生じたもの
�A 建物のみについての所有権の仮登記または質権・抵当権の登記で，敷地権が生ずる前にその登記原因が生じたもの

令3条11号ﾍ
　登記の申請をする場合に登記所に提供しなければならない法第18条の申請情報の内容は，次に掲げる事項とする。
�J 権利に関する登記を申請するときは，次に掲げる事項
ヘ 敷地権付き区分建物についての所有権，一般の先取特権，質権又は抵当権に関する登記（法第73条第3項ただし書に規定する登記を除く）を申請するときは，次に掲げる事項
(1)敷地権の目的となる土地の所在する市，区，郡，町，村及び字並びに当該土地の地番，地目及び地積
(2)敷地権の種類及び割合

規則2条2項
2 法第73条第1項に規定する権利に関する登記であって，法第46条の規定により敷地権である旨の登記をした土地の敷地権についてされた登記としての効力を有するものと当該土地の登記記録の権利部にした登記との前後は，受付番号による。

規156条〔敷地権の登記がある建物の権利に関する登記〕
　登記官は，法第73条第3項ただし書に規定する登記をしたときは，当該登記に付記する方法により，当該登記が建物のみに関する旨及び登記の年月日を記録しなければならない。

　区分建物に関する敷地権の登記（土地については敷地権である旨の登記）がされた後は，建物のみを目的とする権利に関する登記又は敷地権を目的とする権利に関する登記をすることが制限される（７３条２項及び３項）。これは，実体法上，専有部分（区分建物）とその敷地利用権とが分離処分禁止されることを前提としている。したがって，逆に，分離処分禁止の場合でない場合（建物と敷地権とを分離して処分することが法律上許容される場合）には，敷地権の登記（及び敷地権である旨の登記）がされた後であっても，建物のみについて効力を有する登記や，敷地権を目的とする権利に関する登記を認める必要がある（７３条１項４号，２項但書，３項但書）。

分離処分禁止の場合（７３条）
　「分離処分禁止の場合」とは，「区分所有法２２条１項本文（同条３項において準用する場合を含む）の規定により区分所有者の有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない場合」をいう（７３条１項４号）。
すなわち，「分離処分禁止の場合」とは，法律上一体として処分することが要求されている場合のことであり，「分離処分禁止の場合を除く」とは，建物と敷地権とが分離して処分される結果となる場合でも，区分所有法上の分離処分禁止に該当しない場合という趣旨である。

　そもそも分離処分されずに一体的に処分される場合には，原則どおり建物の登記記録で敷地権の物権変動を公示して差し支えないし，他方，敷地権の登記後に，分離処分がなされた場合であっても，それが分離処分禁止の趣旨に反しないような処分であれば，建物又は土地の登記記録のみに当該処分を公示することは可能である。

【過去問】
区分建物の関する登記
(0723) 分離処分の禁止
(0723A) 《賃借権の設定登記》
　区分建物に敷地権の表示がされている場合に，その区分建物のみを目的として，敷地権の表示を登記した後にされた賃借権契約を原因とする賃借権設定の登記を申請することができる（昭58.11.10民三6400号通達第十四･二･4）。

(0723B) 《不動産工事の先取特権》
　区分建物に敷地権の表示がされている場合に，その区分建物のみを目的として，不動産工事の先取特権保存の登記を申請することができる（昭58.11.10民三6400号通達第十四･二･4）。

(0723C) 《所有権移転の仮登記》
　区分建物に敷地権の表示がされている場合に，その区分建物のみを目的として，敷地権の表示を登記する前にされた売買契約を原因とする所有権移転の仮登記を申請することができる（法73条1項2号）。

(0723D) 《強制競売による差押え》
　区分建物に敷地権の表示がされている場合に，その区分建物のみを目的として，強制競売開始決定にかかる差押えの登記を嘱託することはできない（区分所有法22条1項本）。

(0723E) 《抵当権の設定登記》
　区分建物に敷地権の表示がされている場合に，その区分建物のみを目的として，敷地権の表示の登記をする前にされた抵当権設定契約を原因とする抵当権設定の登記を申請することができる（法73条1項3号）。

(1519) 敷地権と区分建物
(1519A) 《所有権移転登記》
　敷地権の表示を登記した建物につき，敷地権が生じた日の前の日を登記原因として，建物のみを目的とする所有権移転登記をすることはできない（不登法73条3項本）。

(1519B) 《敷地権と原因日付》
　敷地権の表示を登記した建物につき，敷地権が生じた日の前の日を登記原因として，建物のみを目的とする抵当権設定登記をすることが可能であり（不登法73条3項但），この場合，建物のみに関する旨が付記される。

(1519C) 《賃借権設定登記》
　敷地権の表示を登記した建物につき，敷地権が生じた日の前の日を登記原因として，建物のみを目的とする賃借権設定登記をすることはできるが，この場合，建物のみに関する旨の付記はなされない。

(1519D) 《所有権移転仮登記》
　敷地権の表示を登記した建物につき，敷地権が生じた日の前の日を登記原因として，建物のみを目的とする所有権移転仮登記をすることが可能であり（不登法73条3項但），この場合，建物のみに関する旨が付記される。

(1519E) 《抵当権設定仮登記》
　敷地権の表示を登記した建物につき，敷地権が生じた日の前の日を登記原因として，建物のみを目的とする抵当権設定仮登記をすることが可能であり（不登法73条3項但），この場合，建物のみに関する旨が付記される。

(1519F) 《賃借権設定仮登記》
　敷地権の表示を登記した建物につき，敷地権が生じた日の前の日を登記原因として，建物のみを目的とする賃借権設定仮登記をすることはできるが，この場合建物のみに関する旨の付記はなされない。


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