| ※第612条〔賃借権の譲渡及び転貸の制限〕 １．譲渡・転貸 賃借人は，賃貸人の承諾を得なければ，その賃借権を譲り渡し，又は賃借物を転貸することができない（612条1項）。 ※← 地上権は，他人の土地を直接かつ排他的に支配し利益を享受できる物権だから、承諾不要。 承諾を撤回することはできない（最判昭30.5.13）。 ２．無断譲渡・転貸と解除 賃借人が無断で第三者に賃借物の使用又は収益をさせたとき，賃貸人は，契約の解除をすることができる（612条2項）。 ※← 賃借権の無断譲渡がされた場合，賃貸人は，契約を解除することができるが（612条2項），譲渡自体は有効であり，譲受人は賃料支払義務を負っているので、譲受人に対して賃料の支払を請求することができる。直接，権利・義務関係が生ずる（612条1項，613条1項） 《使用収益》 土地所有者に無断で転貸借契約をしても，現実に転借人が土地の使用収益をしなければ，土地所有者は，土地の賃貸借契約を解除することができない（民法612条2項）（大判昭13.4.16）。 《物上請求権》 土地所有者は，賃貸借契約を解除しなくても，所有権に基づき（物上請求権として），無断転借人に土地の明渡しを請求することができる（最判昭26.4.27）。 《転貸と債務不履行による解除》 Ｂは，Ａの承諾を得て甲建物をＣに転貸していたところ，Ａは，Ｃに対してＢの延滞賃料の支払の機会を与えないまま，Ｂに対し，相当期間を定めて延滞質料の支払の催告をした上，賃貸借契約を解除する旨の意思表示をした場合，Ａは，Ｃに対し，解除の効果を主張することが［できる］（最判昭37.3.29）（最判平6.7.18）。 《無断転貸の場合》 Ａは，Ｃからその所有する甲建物を賃借し，これをＣの承諾を得ずにＢに転貸していたところ，Ｃが，この事実を知り，３か月前から，Ｂに対し，甲建物の明渡しを求めてきた（最判昭26.5.31）。そこで，Ｂは，Ａから相当期間を定めた延滞賃料の支払の催告とともに，支払のない限り賃貸借契約を解除する旨の意思表示があったが，延滞賃料を支払わず，相当期間が経過した場合，解除は無効である（最判昭50.4.5）。 ※【転貸借の終了時期】（平10年８問） |
| (2210B) 《承諾転貸》 試みではなく，本格的に家畜を飼うこととして，賃貸借契約又は永小作権の設定契約を締結した場合，契約をした後に家畜の飼育に自信が持てなくなったとき，甲土地を知人Ｄに賃貸して飼育を続けてもらうことも考えられる。このとき，［賃貸借契約を締結した場合には］，甲土地を他人に賃貸するのに，Ａの承諾が必要となる（民法612条1項）。 |
| (0311E) 《地上権と譲渡転貸》 地上権において，地上権者は目的物を第三者に使用させることが［できる］し（民法272条参照），土地の賃貸借において，賃借人は，賃貸人の承諾があれば，目的物を第三者に使用させることができる（民法612条1項）。 (1813B) 《地上権の譲渡》 土地の賃借人は，特約がない限り賃貸人の承諾を得なければその賃借権を譲渡することができないが（民法612条1項），地上権者は，特約がなくても土地の所有者の承諾を得ないでその地上権を譲渡することができる。 (1819B) 《無断譲渡》 賃借人Ｂが賃貸人Ａに無断でＤに賃借権を譲渡し，Ｄが居住を開始したとき，賃貸人Ａは，Ｄに対して賃料の支払を請求することができる（民法612条1項，613条1項）。 (5315C) 《譲渡性》 賃借人は，土地所有者の承諾を得なければ，その権利を譲渡することができない（民法612条）。 (5911E) 《賃借権》 乙がＡ土地を賃借してこれをＢ土地上の自己所有の建物の庭として使用していた場合に，丙がＢ土地とともにその地上の建物を譲り受け，その登記を受けただけでは，譲受人丙は，甲に対し，そのＡ土地についての賃借権を主張することができない（民法612条1項）。 (5602D) 《権利・義務関係》 Ａから建物を無償で借り受けたＢがＡの承諾を得て，Ｃに対し，その建物を無償で転貸した場合，ＡＣ間に直接，権利・義務関係が生ずる（民法612条1項，613条1項）。 (0117A) 《使用収益》 土地所有者に無断で転貸借契約をしても，現実に転借人が土地の使用収益をしなければ，土地所有者は，土地の賃貸借契約を解除することができない（民法612条2項）（大判昭13.4.16）。 (0117B) 《物上請求権》 土地所有者は，賃貸借契約を解除しなくても，所有権に基づき（物上請求権として），無断転借人に土地の明渡しを請求することができる（最判昭26.4.27）。 (0117D) 《承諾の撤回》 賃貸人は，その承諾に基づき転貸借契約がされた場合，承諾を撤回することができない（最判昭30.5.13）。 (1414C) 《転貸と債務不履行による解除》 Ｂは，Ａの承諾を得て甲建物をＣに転貸していたところ，Ａは，Ｃに対してＢの延滞賃料の支払の機会を与えないまま，Ｂに対し，相当期間を定めて延滞質料の支払の催告をした上，賃貸借契約を解除する旨の意思表示をした場合，Ａは，Ｃに対し，解除の効果を主張することが［できる］（最判昭37.3.29）（最判平6.7.18）。 (1414E) 《無断転貸の場合》 Ａは，Ｃからその所有する甲建物を賃借し，これをＣの承諾を得ずにＢに転貸していたところ，Ｃが，この事実を知り，３か月前から，Ｂに対し，甲建物の明渡しを求めてきた（最判昭26.5.31）。そこで，Ｂは，Ａから相当期間を定めた延滞賃料の支払の催告とともに，支払のない限り賃貸借契約を解除する旨の意思表示があったが，延滞賃料を支払わず，相当期間が経過した場合，解除は無効である（最判昭50.4.5）。 |
| (1008) ※【転貸借の終了時期】 賃貸人の承諾がある転貸借契約について，「賃貸借契約が転貸人たる賃借人の債務不履行を理由とする解除により終了した場合，転貸借契約は，原則として，賃貸人が転借人に対して目的物の返還を請求した時に，転貸人の転借人に対する債務の履行不能により終了する。」という見解。 (1008A) 《目的物の使用収益》 ［転貸借契約は，転貸人の転借人に対する債務の履行不能により終了するという見解によれば］，転貸人は，転借人に対し，目的物を使用収益させる債務を負う（民法601条）［ので，賃貸人が転借人に対し目的物の返還を請求した時に，転貸人の転借人に対する債務は，社会通念上，履行不能となる］。 (1008B) 《賃料の支払い》 ［転貸借契約は，転貸人の転借人に対する債務の履行不能により終了するという見解によれば］，転借人は，（目的物の返還請求を受けた時点から返還義務を履行するまでの間）目的物を現実に使用収益している以上，その間の賃料を（不当利得返還義務として）［賃貸人：×転貸人］に支払う債務を負う。 (1008C) 《転貸借の終了時期》 ［転貸借契約は，賃貸借の終了と同時に転貸借も終了するという見解によれば］，賃貸人の承諾がある転貸借契約は，賃貸借契約の存在を当然の前提としているから，賃貸借契約が終了したときは，その前提を欠いて終了する。 (1008D) 《履行不能の判断》 ［転貸借契約は，転貸人の転借人に対する債務の履行不能により終了するという見解によれば］，転貸人の転借人に対する債務が履行不能であるかどうかは，社会通念及び取引通念に照らして判断される。 (1008E) 《賃貸人への返還義務》 ［転貸借契約は，転貸人の転借人に対する債務の履行不能により終了するという見解によれば］，賃貸借契約が転貸人の債務不履行を理由とする解除により終了した場合，（目的物の使用収益権を賃貸人に対抗し得ないので）転借人は，賃貸人の請求に応じて目的物を返還しなければならない（大判昭10.11.18）。 |