１ いわゆるサブリース契約と借地借家法32条1項の適用の有無
不動産賃貸業等を営む甲が，乙が建築した建物で転貸事業を行うため，乙との間であらかじめ賃料額，その改定等についての協議を調え，その結果に基づき，乙からその建物を一括して賃料自動増額特約等の約定の下に賃借することを内容とする契約（いわゆるサブリース契約）についても，借地借家法32条1項の規定が適用される。
２ いわゆるサブリース契約の当事者が借地借家法32条1項に基づく賃料減額請求をした場合にその請求の当否及び相当賃料額を判断するために考慮すべき事情
不動産賃貸業等を営む甲が，乙が建築した建物で転貸事業を行うため，乙との間であらかじめ賃料額，その改定等についての協議を調え，その結果に基づき，乙からその建物を一括して賃料自動増額特約等の約定の下に賃借することを内容とする契約（いわゆるサブリース契約）を締結した後，借地借家法32条1項に基づいて賃料減額の請求をした場合において，その請求の当否及び相当賃料額を判断するに当たっては，当事者が賃料額決定の要素とした事情その他諸般の事情を総合的に考慮すべきであり，同契約において賃料額が決定されるに至った経緯や賃料自動増額特約等が付されるに至った事情，とりわけ約定賃料額と当時の近傍同種の建物の賃料相場との関係，甲の転貸事業における収支予測にかかわる事情，乙の敷金及び融資を受けた建築資金の返済の予定にかかわる事情等をも考慮すべきである。
(1) 前記確定事実によれば，本件契約における合意の内容は，第１審原告が第１審被告に対して本件賃貸部分を使用収益させ，第１審被告が第１審原告に対してその対価として賃料を支払うというものであり，本件契約は，建物の賃貸借契約であることが明らかであるから，本件契約には，借地借家法が適用され，同法３２条の規定も適用されるものというべきである。
本件契約には本件賃料自動増額特約が存するが，借地借家法３２条１項の規定は，強行法規であって，本件賃料自動増額特約によってもその適用を排除することができないものであるから，本件契約の当事者は，本件賃料自動増額特約が存するとしても，そのことにより直ちに上記規定に基づく賃料増減額請求権の行使が妨げられるものではない。
なお，前記の事実関係によれば，本件契約は，不動産賃貸等を目的とする会社である第１審被告が，第１審原告の建築した建物で転貸事業を行うために締結したものであり，あらかじめ，第１審被告と第１審原告との間において賃貸期間，当初賃料及び賃料の改定等についての協議を調え，第１審原告が，その協議の結果を前提とした収支予測の下に，建築資金として第１審被告から約５０億円の敷金の預託を受けるとともに，金融機関から約180億円の融資を受けて，第１審原告の所有する土地上に本件建物を建築することを内容とするものであり，いわゆるサブリース契約と称されるものの一つであると認められる。そして，本件契約は，第１審被告の転貸事業の一部を構成するものであり，本件契約における賃料額及び本件賃料自動増額特約等に係る約定は，第１審原告が第１審被告の転貸事業のために多額の資本を投下する前提となったものであって，本件契約における重要な要素であったということができる。これらの事情は，本件契約の当事者が，前記の当初賃料額を決定する際の重要な要素となった事情であるから，衡平の見地に照らし，借地借家法３２条１項の規定に基づく賃料減額請求の当否（同項所定の賃料増減額請求権行使の要件充足の有無）及び相当賃料額を判断する場合に，重要な事情として十分に考慮されるべきである。
以上により，第１審被告は，借地借家法３２条１項の規定により，本件賃貸部分の賃料の減額を求めることができる。そして，上記のとおり，この減額請求の当否及び相当賃料額を判断するに当たっては，賃貸借契約の当事者が賃料額決定の要素とした事情その他諸般の事情を総合的に考慮すべきであり，本件契約において賃料額が決定されるに至った経緯や賃料自動増額特約が付されるに至った事情，とりわけ，当該約定賃料額と当時の近傍同種の建物の賃料相場との関係（賃料相場とのかい離の有無，程度等），第１審被告の転貸事業における収支予測にかかわる事情（賃料の転貸収入に占める割合の推移の見通しについての当事者の認識等），第１審原告の敷金及び銀行借入金の返済の予定にかかわる事情等をも十分に考慮すべきである。
(2) 以上によれば，本件契約への借地借家法３２条１項の規定の適用を極めて制限的に解し，第１審原告の主位的請求の一部を認容し，第１審被告の反訴請求を棄却した原審の判断には，判決に影響を及ぼすことが明らかな法令の違反がある。論旨は理由があり，原判決中第１審被告敗訴部分は破棄を免れない。そして，第１審被告の賃料減額請求の当否等について更に審理を尽くさせるため，上記部分につき，本件を原審に差し戻すこととする。
裁判官藤田宙靖の補足意見は，次のとおりである。
私は，法廷意見に賛成するものであるが，本件契約につき借地借家法32条が適用されるとする理由につき，若干の補足をしておきたい。
本件契約のようないわゆるサブリース契約については，これまで，当事者間における合意の内容，すなわち締結された契約の法的内容はどのようなものであったかという，意思解釈上の問題がしばしば争われており，本件においても同様である。そして，その際，サブリース契約については借地借家法３２条の適用はないと主張する見解（以下「否定説」という。本件における第１審原告の主張）は，おおむね，両当事者間に残されている契約書上の「賃貸借契約」との表示は単に形式的・表面的なものであるにすぎず，両当事者間における合意の内容は，単なる建物賃貸借契約にとどまるものではない旨を強調する。
しかし，当事者間における契約上の合意の内容について争いがあるとき，これを判断するに際し採られるべき手順は，何よりもまず，契約書として残された文書が存在するか，存在する場合にはその記載内容は何かを確認することであり，その際，まずは契約書の文言が手掛りとなるべきものであることは，疑いを入れないところである。本件の場合，明確に残されているのは，「賃貸借契約書」と称する契約文書であり，そこに盛られた契約条項にも，通常の建物賃貸借契約の場合と取り立てて性格を異にするものは無い。そうであるとすれば，まずは，ここでの契約は通常の（典型契約としての）建物賃貸借契約であると推認するところから出発すべきであるのであって，そうでないとするならば，何故に，どこが（法的に）異なるのかについて，明確な説明がされるのでなければならない。
この点，否定説は，いわゆるサブリース契約は，@典型契約としての賃貸借契約ではなく，「不動産賃貸権あるいは経営権を委譲して共同事業を営む無名契約」である，あるいは，A「ビルの所有権及び不動産管理のノウハウを基礎として共同事業を営む旨を約する無名契約」と解すべきである，等々の理論構成を試みるが，そこで挙げられているサブリース契約の特殊性なるものは，いずれも，@契約を締結するに当たっての経済的動機等，同契約を締結するに至る背景の説明にとどまり，必ずしも充分な法的説明とはいえないものであるか，あるいは，A同契約の性質を建物賃貸借契約（ないし，建物賃貸借契約をその一部に含んだ複合契約）であるとみても，そのことと両立し得る事柄であって，出発点としての上記の推認を覆し得るものではない。
もっとも，否定説の背景には，サブリース契約に借地借家法３２条を適用したのでは，当事者間に実質的公平を保つことができないとの危惧があることが見て取れる。しかし，上記の契約締結の背景における個々的事情により，実際に不公平が生じ，建物の賃貸人に何らかの救済を与える必要が認められるとしても，それに対処する道は，否定説を採る以外に無いわけではないのであって，法廷意見が，借地借家法３２条１項による賃料減額請求の当否（同項所定の賃料増減額請求権行使の要件充足の有無）及び相当賃料額の判断に当たり賃料額決定の要素とされた事情等を十分考慮すべき旨を判示していることからも明らかなように，民法及び借地借家法によって形成されている賃貸借契約の法システムの中においても，しかるべき解決法を見いだすことが十分にできるのである。そして，さらに，事案によっては，借地借家法の枠外での民法の一般法理，すなわち，信義誠実の原則あるいは不法行為法等々の適用を，個別的に考えて行く可能性も残されている。
いずれにせよ，否定説によらずとも，実質的公平を実現するための法的可能性は，上記のとおり，現行法上様々に残されているのであって，むしろ，個々の事案に応じた賃貸借契約の法システムの中での解決法や，その他の上記可能性を様々に活用することが可能であることを考慮するならば，一口にサブリース契約といっても，その内容や締結に至る背景が様々に異なり，また，その契約内容も必ずしも一律であるとはいえない契約を，いまだ必ずしもその法的な意味につき精密な理論構成が確立しているようには思えない一種の無名契約等として，通常の賃貸借契約とは異なるカテゴリーに当てはめるよりも，法廷意見のような考え方に立つ方が，一方で，法的安定性の要請に沿うものであるとともに，他方で，より柔軟かつ合理的な問題の処理を可能にする道であると考える。