分譲住宅の譲渡契約の譲受人が同契約を締結するか否かの意思決定をするに当たり価格の適否を検討する上で重要な事実につき譲渡人において説明をしなかったことが慰謝料請求権の発生を肯認し得る違法行為と評価すべきものとされた事例
甲らは，乙（住宅，都市整備公団）との間で，その設営に係る団地内の住宅につき賃貸借契約を締結していたところ，乙による団地の建て替え事業の実施に当たって，上記賃貸借契約を合意解約し，上記住宅を明け渡すなどした上，建て替え後の団地内の分譲住宅につき譲渡契約を締結したこと，上記建て替え事業の実施に当たり甲らと乙が交わした覚書には，乙において甲らに対し分譲住宅をあっせんした後未分譲住宅の一般公募を直ちにすること及び一般公募における譲渡価格と甲らに対する譲渡価格が少なくとも同等であることを意味する条項があり，甲らは，上記譲渡契約締結の時点において，上記条項の意味するとおりの認識を有していたこと，乙は，上記時点において，甲らに対する譲渡価格が高額に過ぎることなどから，上記一般公募を直ちにする意思を有しておらず，かつ，甲らにおいて上記認識を有していたことを少なくとも容易に知り得たにもかかわらず，甲らに対し，上記一般公募を直ちにする意思がないことを説明しなかったこと，これにより甲らは乙の設定に係る分譲住宅の価格の適否について十分に検討した上で上記譲渡契約を締結するか否かの意思決定をする機会を奪われたことなど判示の事情の下においては，乙が甲らに対し上記一般公募を直ちにする意思がないことを説明しなかったことは，慰謝料請求権の発生を肯認し得る違法行為と評価すべきである。
３ そこで検討すると，前記事実関係によれば，次のことが明らかである。(1) 被上告人らは，Ａとの間で，その設営に係る団地内の住宅につき賃貸借契約を締結していたが，Ａの建て替え事業に当たって，借家権を喪失させるなどしてこれに協力した。(2) Ａと被上告人らとの間で交わされた本件覚書中の本件優先購入条項は，被上告人らに対するあっせん後未分譲住宅の一般公募が直ちに行われること及び一般公募における譲渡価格と被上告人らに対する譲渡価格が少なくとも同等であることを前提とし，その上で抽選によることなく被上告人らが確実に住宅を確保することができることを約したものである。(3) そのため，被上告人らは，本件優先購入条項により，本件各譲渡契約締結の時点において，被上告人らに対するあっせん後未分譲住宅の一般公募が直ちに行われ，価格の面でも被上告人らに示された譲渡価格は，その直後に行われる一般公募の際の譲渡価格と少なくとも同等であるものと認識していた。(4) ところが，Ａは，本件各譲渡契約締結の時点において，被上告人らに対する譲渡価格が高額に過ぎ，仮にその価格で未分譲住宅につき一般公募を行っても買手がつかないことを認識しており，そのため被上告人ら及び他の建て替え団地の居住者に対するあっせん後直ちに未分譲住宅の一般公募をする意思を有していなかった。(5) それにもかかわらず，Ａは，被上告人らに対し，被上告人らに対するあっせん後直ちに未分譲住宅の一般公募をする意思がないことを説明しなかった。
以上の諸点に照らすと，Ａは，被上告人らが，本件優先購入条項により，本件各譲渡契約締結の時点において，被上告人らに対するあっせん後未分譲住宅の一般公募が直ちに行われると認識していたことを少なくとも容易に知ることができたにもかかわらず，被上告人らに対し，上記一般公募を直ちにする意思がないことを全く説明せず，これにより被上告人らがＡの設定に係る分譲住宅の価格の適否について十分に検討した上で本件各譲渡契約を締結するか否かを決定する機会を奪ったものというべきであって，Ａが当該説明をしなかったことは信義誠実の原則に著しく違反するものであるといわざるを得ない。そうすると，被上告人らがＡとの間で本件各譲渡契約を締結するか否かの意思決定は財産的利益に関するものではあるが，Ａの上記行為は慰謝料請求権の発生を肯認し得る違法行為と評価することが相当である。上記判断は，所論引用の判例（最判平15.12.9）に抵触するものではない。