1 詐欺又は強迫によって登記の申請を妨げた第三者は，その登記がないことを主張することができない。 A third party who has interfered with the filing of an application for a registration by fraud or duress may not assert the lack of the registration. 2 他人のために登記を申請する義務を負う第三者は，その登記がないことを主張することができない。 ただし，その登記の登記原因が自己の登記の登記原因の後に生じたときは，この限りでない。 A third party who has an obligation to file an application for a registration on behalf of another may not assert the lack of the registration; provided, however, that this shall not apply if the cause of registration (meaning a fact or juridical act that is the cause of a registration) regarding such another's registration occurred after the cause of registration regarding the third party's own registration occurred. |
| 【本条の趣旨】 ５条は，登記の欠缺を主張できない第三者（背信的悪意者等）について定めたものである。 |
| 【旧法の条文】 旧法４条，旧法５条と同じ実体法に関する規定である。なお，新法５条２項には，「登記原因」に関する定義が挿入された。 |
【本条の内容】 一．詐欺により登記申請を妨げた者 詐欺とは，人を欺罔し錯誤に陥れることをいい，欺岡行為とは，積極的に詐術を用いる場合だけでなく，真実の事実を告知すべき義務があるのに，黙秘した場合も含まれる。ただし，詐欺と認定されるには，その違法性がなければならない。 二．強迫により登記申請を妨げた者 強迫とは，人を畏怖させるに足る害悪を加うべきことを告知することをいう。このような詐欺・強迫によって登記の申請を妨げた者は，他人の物権変動について，彼が登記という対抗要件を備えていないことを主張できない。つまり，他人の物権変動を認めざるを得なくなる。 三．他人のために登記申請義務を負う者 他人のために登記を申請する義務を負う第三者とは，登記権利者に代わって登記を申請する義務を負担する者をいう。たとえば，法人（登記権利者）の代表者，未成年の子（登記権利者）の親権者，委任による代理人（司法書士）等がこれにあたる。 なお，判例は，本条の精神を発展させて，本条に匹敵するような者を，背信的悪意者といい，民法177条の第三者から排除している（最判昭40.12.21）。 |
| 【政令の規定】 なし。 |
| (0814) 登記の効力 (0814A) 《公信力》 ＡＢ間で売買がなかったにもかかわらず，ＡがＢに対して虚偽の所有権移転の登記をした場合には，これを知らずに抵当権を設定したＤは，［公信力が認められれば：×形式的確定力により］抵当権を取得する。 (0814B) 《権利推定力》 ＡＢ間の売買契約が無効であった場合でも，ＣがＢの登記を信頼して地上権を設定したときは，特別の事情がない限り，Ｃは，［登記の権利推定力により］過失がないとされる（大判大15.12.25）。 (0814C) 《形式的確定力》 ＢＣ間の区分地上権の設定契約が無効であった場合でも，［登記の形式的確定力により：×登記の公信力により］Ｂが単独で地上権抹消の登記を申請することはできない（大判明39.10.31）。 (0814D) 《形式的確定力》 Ｃの区分地上権の存続期間が満了していることが登記簿上明らかな場合でも，［登記の形式的確定力により］その登記が抹消されない限り，新たな地上権設定の登記を申請することができない（昭37.5.4民甲1262号回答）。 (0814E) 《対抗力》 Ｄの抵当権の実行により不動産が売却されても，［登記の対抗力により］Ｃの地上権の登記は抹消されない。 (0814F) 《対抗力》 Ｃが区分地上権を設定する前にＡＢ間の売買が取り消されていたとしても，［登記の対抗力により：×登記の権利推定力により］Ｃは区分地上権を取得する。 |
【コラム】 不動産登記法は手続法であるところ，旧法４条・５条は，民法177条の例外となる実体的規定であり，本来，民法に規定されるべきものであったが，民法よりおくれて立法された不動産登記法により，民法の欠陥を補正しようとして，不動産登記法の中に実体的規定が設けられた。とすれば，今回の不動産登記法の全面改正の際，関連法規の見直しも多数なされ，民法177条の２として挿入すべきところ，なぜ，旧法と同じく，不動産登記法の中に実体法規が残されたのか。まさか，立法者は，この規定の立法的沿革並びに実体的規定であることに気が付かず，旧法４条・５条の規定を，そのまま新法の中に規定したわけではあるまい。 |