1 登記官は，登記の申請があった場合において，申請人となるべき者以外の者が申請していると疑うに足りる相当な理由があると認めるときは，申請人又はその代表者若しくは代理人に対し，出頭を求め，質問をし，又は文書の提示その他必要な情報の提供を求める方法により，当該申請人の申請の権限の有無を調査しなければならない。

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2 登記官は，前項に規定する申請人又はその代表者若しくは代理人が遠隔の地に居住しているとき，その他相当と認めるときは，他の登記所の登記官に同項の調査を嘱託することができる。

【本条の内容】
１．登記官の本人確認調査
　登記官による本人確認は，電子申請と書面申請のいずれであっても，また，登記識別情報の提供の有無を問わず，申請人となるべき者以外の者が申請していると疑うに足りる相当な理由があると認める場合に行われる（法24条1項）。従来，権利に関する登記については，出頭主義を採用し，出頭してきた申請人が本人であることにつき，単なる書面審査ではない対人的審査が登記官に期待されていたが，今回の法改正により，出頭主義を廃止したため，申請人として申請している者が本人であるか否かにつき，登記官が，申請人から提供された情報のみに基づく審査しかすることができなくなるのも不合理である。そこで，24条１項で，登記官に本人確認の調査権限と義務を課した。
　ただし，調査の対象は，あくまでも，申請人となるべき者以外の者が申請しているかどうか，という事実であり，申請に係る登記原因が真実に合致しているか否かではない。法24条1項は，一般的に登記官の実質審査権を付与したものではなく，本人確認に限り，実質審査権を認めたものである。
２．本人確認調査の要件
　本人確認調査は，当該申請が法25条の規定により却下すべき場合以外の場合であって，次に掲げるときは，申請人となるべき者以外の者が申請していると疑うに足りる相当な理由があると認めるときに該当するものとして，行われる（準則33条1項）。
�@ 捜査機関その他の官庁又は公署から，不正事件が発生するおそれがある旨の通報があったとき。
�A 不正登記防止申出に基づき，不正登記防止申出書類つづり込み帳の目録に本人確認の調査を要する旨を記載した場合において，当該不正登記防止申出に係る登記の申請があったとき（当該不正登記防止申出の日から３月以内に申請があった場合に限る）。
�B 同一の申請人に係る他の不正事件が発覚しているとき。
�C 前の住所地への通知をした場合において（法23条2項），登記の完了前に，当該通知に係る登記の申請について異議の申出があったとき。
�D 登記官が，登記識別情報の誤りを原因とする補正又は取下げ若しくは却下が複数回されていたことを知ったとき。
�E 登記官が，申請情報の内容となった登記識別情報を提供することができない理由が事実と異なることを知ったとき。
�F その他，登記官が職務上知り得た事実により，申請人となるべき者に成りすました者が申請していることを疑うに足りる客観的かつ合理的な理由があると認められるとき。
３．本人確認調査の行使方法
　本人確認の調査は，申請人となるべき者以外の者が申請していると疑う契機となった事由等に応じ，適切な方法により調査をすることを要する。したがって，疑いの程度又は当該契機となった事由に応じて，電話等による事情の聴取又は資料の提出等により当該申請人の申請の権限の有無を確認することができる場合には，本人の出頭を求める必要はない。また，本人確認調査を行う場合に，その登記の申請が資格者代理人によってされているときは，原則として，まず，当該資格者代理人に対し必要な情報の提供を求められる（準則33条2項）ので，この資格者代理人に対する調査により，申請人となるべき者の申請であると認められたときは，本人に対して調査を行う必要はない。
　本人確認調査において申請人等から文書等の提示を受けた場合に，提示をした者の了解を得ることができたときは，その文書の写しを本人確認調書（規則59条1項前段）に添付し，了解を得ることができなかったときには，文書の種類，証明書番号その他文書を特定することができる番号等の文書の主要な内容を本人確認調書に記録すれば足りる（準則33条5項）。
　登記官の調査権限行使の結果，申請人となるべき者以外の者が申請していると認められるときは，申請権限のない者による申請として，却下される（法25条4号）。
４．調査の嘱託
　申請人等が遠隔地に居住しているときは，他の登記所の登記官に調査を嘱託することができる（法24条2項）。また，登記官が本人確認の調査のため申請人等の出頭を求めた場合に，申請人等から遠隔の地に居住していること，勤務の都合等を理由に他の出張所に出頭したい旨の申出があり，その理由が相当と認められるとき（例えば，申請人の長期出張や病気による入院等）に嘱託される（準則34条1項）。この嘱託は，嘱託書のほか，登記事項証明書及び申請書の写し並びに委任状，印鑑証明書等の本人確認調査に必要な添付書面の写しを送付してする（準則34条2項）。
　嘱託を受けた登記所の登記官がする本人確認調査の内容は，申請を受けた登記所の登記官がする本人確認調査と同様であり，調査後は，本人確認調書を作成しなければならない（規則59条1項後段）。なお，嘱託を受けた登記所の登記官が本人確認調査を終了したときは，本人確認調書を嘱託書と共に嘱託した登記所に送付されるが（準則34条3項），嘱託した登記所から嘱託書と共に送付された登記事項証明書並びに申請書及び添付書面の写しは，適宜，廃棄して差し支えない。
５．不正登記防止の申出
　不正登記防止申出は，登記名義人又はその代表者若しくは代理人（委任による代理人を除く）が登記所に出頭してしなければならない。ただし，当該登記名義人又はその代表者若しくは代理人が登記所に出頭することができない止むを得ない事情があると認められる場合には，委任による代理人が登記所に出頭してすることができる（準則35条）。
　不正登記防止申出があった場合には，当該申出人が申出に係る登記の登記名義人本人であることのほか，当該申出人が申出をするに至った経緯及び申出が必要となった理由に対応する措置を採っていることを確認しなければならない（準則35条4項）。たとえば，印章又は印鑑証明書の盗難を理由とする場合には警察等の捜査機関に被害届を提出したこと，第三者が不正に印鑑証明書の交付を受けたことを理由とする場合には交付をした市町村長に当該印鑑証明書を無効とする手続を依頼したこと，本人の知らない間に当該不動産の取引がされている等の情報を得たことによる場合には警察等の捜査機関又は関係機関への防犯の相談又は告発等の措置を採っていることが必要である。

規59条〔登記官による本人確認〕
1 登記官は，法第24条第1項の規定により申請人の申請の権限の有無を調査したときは，その調査の結果を記録した調書を作成しなければならない。同条第2項の嘱託を受けて調査をした場合についても，同様とする。

2 前項後段の場合には，嘱託を受けて調査をした登記所の登記官は，その調査の結果を記録した調書を嘱託をした登記官に送付しなければならない。

準33条〔登記官による本人確認〕
1 次に掲げる場合は，法第24条第1項の申請人となるべき者以外の者が申請していると疑うに足りる相当な理由があると認める場合に該当するものとする。
�@ 捜査機関その他の官庁又は公署から，不正事件が発生するおそれがある旨の通報があったとき。
�A 申請人となるべき者本人からの申請人となるべき者に成りすました者が申請をしている旨又はそのおそれがある旨の申出（以下「不正登記防止申出」という）に基づき，第35条第7項の措置を執った場合において，当該不正登記防止申出に係る登記の申請があったとき（当該不正登記防止申出の日から３月以内に申請があった場合に限る）。
�B 同一の申請人に係る他の不正事件が発覚しているとき。
�C 前の住所地への通知をした場合において，登記の完了前に，当該通知に係る登記の申請について異議の申出があったとき。
�D 登記官が，登記識別情報の誤りを原因とする補正又は取下げ若しくは却下が複数回されていたことを知ったとき。
�E 登記官が，申請情報の内容となった登記識別情報を提供することができない理由が事実と異なることを知ったとき。
�F 前各号に掲げる場合のほか，登記官が職務上知り得た事実により，申請人となるべき者に成りすました者が申請していることを疑うに足りる客観的かつ合理的な理由があると認められるとき。

2 登記官は，登記の申請が資格者代理人によってされている場合において，本人確認の調査をすべきときは，原則として，当該資格者代理人に対し必要な情報の提供を求めるものとする。

3 規則第59条第1項の調書（以下「本人確認調書」という）は，別記第51号様式又はこれに準ずる様式による。

4 本人確認調書は，申請書（電子申請にあっては，電子申請管理用紙）と共に保管するものとする。

5 登記官は，文書等の提示を求めた場合は，提示をした者の了解を得て，当該文書の写しを作成し，本人確認調書に添付するものとする。ただし，了解を得ることができない場合は，文書の種類，証明書番号その他文書を特定することができる番号等の文書の主要な内容を本人確認調書に記録すれば足りる。

準34条〔他の登記所の登記官に対する本人確認の調査の嘱託〕
1 登記官が本人確認の調査のため申請人等の出頭を求めた場合において，申請人等から遠隔の地に居住していること又は申請人の勤務の都合等を理由に他の登記所に出頭したい旨の申出があり，その理由が相当と認められるときは，当該他の登記所の登記官に本人確認の調査を嘱託するものとする。

2 前項の嘱託は，別記第52号様式による嘱託書を作成し，これに登記事項証明書及び申請書の写しのほか，委任状，印鑑証明書等の本人確認の調査に必要な添付書面の写しを添付して，当該他の登記所に送付する方法によるものとする。

3 第1項の嘱託を受けた登記官が作成した本人確認調書は，調査終了後，嘱託書と共に嘱託をした登記所に送付するものとする。

【不正登記防止申出】
準35条〔不正登記防止申出〕
1 不正登記防止申出は，登記名義人又はその代表者若しくは代理人（委任による代理人を除く）が登記所に出頭してしなければならない。ただし，当該登記名義人又はその代表者若しくは代理人が登記所に出頭することができない止むを得ない事情があると認められる場合には，委任による代理人が登記所に出頭してすることができる。

2 不正登記防止申出は，別記第53号様式又はこれに準ずる様式による申出書を登記官に提出してするものとする。

3 前項の申出書には，登記名義人又はその代表者若しくは代理人が記名押印するとともに，次に掲げる書面を添付するものとする。ただし，登記申請における添付書面の扱いに準じて，次に掲げる添付書面を省略することができる。
�@ 登記名義人又はその代表者若しくは代理人（委任による代理人を除く）の印鑑証明書
�A 登記名義人が法人であるときは，当該法人の代表者の資格を証する書面
�B 代理人によって申出をするときは，当該代理人の代理権限を証する書面

4 登記官は，不正登記防止申出があった場合には，当該申出人が申出に係る登記の登記名義人本人であること，申出人が申出をするに至った経緯及び申出が必要となった理由に対応する措置を採っていることを確認しなければならない。この場合において，本人であることの確認は，必要に応じ規則第72条第2項各号に掲げる方法により行うものとし，登記名義人の氏名若しくは名称又は住所が登記記録と異なるときは，氏名若しくは名称又は住所についての変更又は更正を証する書面の提出も求めるものとする。

5 登記官は，不正登記防止申出を受けたときは，不正登記防止申出書類つづり込み帳に第2項の申出書及びその添付書面等の関係書類をつづり込むものとする。

6 前項の場合は，不正登記防止申出書類つづり込み帳の目録に，申出に係る不動産の不動産所在事項，申出人の氏名及び申出の年月日を記載するものとする。

7 登記官は，不正登記防止申出があった場合において，これを相当と認めるときは，前項の目録に本人確認の調査を要する旨を記載するものとする。

8 不正登記防止申出の日から３か月以内に申出に係る登記の申請があったときは，速やかに，申出をした者にその旨を適宜の方法で通知するものとする。本人確認の調査を完了したときも，同様とする。

9 登記官は，不正登記防止申出に係る登記を完了したときは，第2項の申出書を不正登記防止申出書類つづり込み帳から除却し，申請書（電子申請にあっては，電子申請管理用紙）と共に保管するものとする。この場合には，不正登記防止申出書類つづり込み帳の目録に，登記を完了した旨及び除却の年月日を記載するものとする。

【コラム】
　ある老人が法務局にやって来て，こう語った。「うちのドラ息子が，私の実印と権利証を勝手に持ち出してしまいました。もし，私名義の登記申請があったら，嘘の登記ですから，受理しないで下さい。」。はたして数日後，このドラ息子が勝手に申請したと思われる所有権移転登記がなされた。さて，登記官は，この登記申請を，老人の一方的申し立てのみで，却下できるだろうか。
　法改正前であれば，登記は形式審査であり，提出された登記済証，印鑑証明書等が偽造されたものではなく，真正なものであり，書類に不備がなければ，提出された書面以外の事実に基づき，たとえば，老人の口頭での申し立てを聞いたことがあるからといって，却下することはできない。登記官は，書面に書かれた事実にだけ基づいて処理する必要があり，添付された登記済証，印鑑証明書等が，いずれも真正なものである以上，受理すべきであった。しかし，この結論は，いかにも不合理であり，形式的すぎる。そこで，今回の法改正で導入されたのが，24条の本人確認の制度である。