| ◎第389条〔抵当地の上の建物の競売〕 １．一括競売 抵当権の設定後に抵当地に建物が築造されたときは，抵当権者は，土地とともにその建物を競売することができる。 ２．優先弁済の目的物 一括競売の優先権は，土地の代価についてのみ行使することができる(注1) 。 ３．一括競売ができない場合 建物の所有者が抵当地を占有するについて抵当権者に対抗(注2)できる権利を有する場合には，一括競売はできない。 |
| 【判例要旨】 １．更地に建築 土地所有者が更地に抵当権を設定した後に，その土地の上に建物を築造した場合，抵当権者は，建物の築造を承諾していたか否かにかかわらず，土地とともに建物を競売することができる（最判昭36.2.10）。 ２．法定地上権 乙建物は，Ａが甲土地を目的とする抵当権の設定契約をした当時はＡの所有であったが，その後ＡがこれをＣに譲渡したものである場合には，法定地上権が成立するので，Ｂは抵当権を実行するにあたり，甲土地とともに乙建物を競売することを請求することはできない（大判大12.12.14）。 【補充解説】 平成15年の改正により，抵当権設定者以外の者が建物を築造した場合でも，抵当権者に対抗できないときは，一括競売が可能となった。 【注記事項】 (注1) 優先弁済の目的物 更地の所有者が，その土地に抵当権を設定した後，その土地上に建物を建築したとき，抵当権者は，土地および建物の一括競売を申し立てることはできるが，その両方の代金から優先弁済を受けることができるわけではなく，その土地のみの代金から優先弁済を受けることができる。 (注2) 設定後の建築 Ａは，Ｂに対し，自己所有の土地に抵当権を設定した後，その土地上に建物を建築した。この場合，法定地上権は成立しないので，Ａが地上建物のみを第三者に譲渡した場合でも，Ｂは，土地とともに地上建物を競売することができる。 |
| (2413A) 《一括競売》 抵当権の設定後に抵当地に建物が築造された場合に，抵当権者が抵当権の実行としての競売を申し立てるとき，抵当権者は，土地と共にその建物の競売を申し立て［ることができる：×なければならない］（民法389条本）（大判大15.2.5）。 |
| (5611D) 《同時競売》 土地につき抵当権を設定した後，その設定者がその土地に建物を築造したとき，抵当権者は，土地とともにその建物を競売することができる（民法389条1項）。 (5919D) 《一括競売》 Ｂ建物は，甲がＡ土地を目的とする抵当権の設定契約をした当時は甲の所有であったが，その後甲がこれを丙に譲渡したものである場合には，乙は抵当権を実行するにあたり，Ａ土地とともにＢ建物をも競売することを請求することが［できるわけではなく］，Ｂ建物の代価については優先弁済権を行使することはできない（民法389条）（大判大12.12.14）。 (0712A) 《一括競売》 更地の所有者が，その土地に抵当権を設定した後，その土地上に建物を建築したとき，抵当権者は，土地および建物の一括競売を申し立て［ることはできるが，その土地のみ：×その両方の代金］から優先弁済を受けることができる（民法389条但）。 (0419A) 《一括競売》 土地所有者が更地に抵当権を設定した後に，その土地の上に建物を築造した場合，抵当権者は，建物の築造を承諾していたか否かにかかわらず，土地とともに建物を競売することができる（民法389条1項）（最判昭36.2.10）。 (6208D) 《一括競売》改正 Ａは，Ｂに対し，自己所有の土地に抵当権を設定した後，その土地上に建物を建築した。Ａが地上建物のみを第三者に譲渡した場合，Ｂは，土地とともに地上建物を競売することが［できない］（民法389条）。 |