| ◎第395条〔抵当建物使用者の引渡しの猶予〕 １．明渡しの猶予 抵当権者に対抗することができない賃貸借により抵当権の目的である建物の使用・収益をする者で，@競売手続の開始前から使用・収益をする者，またはA強制管理・担保不動産収益執行の管理人が競売手続の開始後にした賃貸借により使用・収益をする者は，その建物の競売の場合において，買受人が買受けた時から６か月を経過するまでは，その建物を買受人に引き渡す必要はない。 ２．猶予されない場合 買受人が買受けた時より後に建物の使用をしたことの対価につき，買受人が抵当建物使用者に対し相当の期間を定めてその１か月分以上の支払の催告をし，その相当の期間内に履行がない場合には，建物の明渡しは猶予されない。 → 対価不払いの場合 抵当建物使用者が買受人に対して建物使用の対価の支払をしない場合，建物使用の対価について，買受人が抵当建物使用者に対し相当の期間を定めてその１か月分以上の支払の催告をし，その相当の期間内に支払がないときには，引渡しの猶予の制度が適用されない（民法395条2項）。したがって，この場合には，買受人は，直ちに当該建物の引渡しを求めることができる。 |
| 【判例要旨】 ◇ 抵当権併用賃借権の後順位短期賃借権者への明渡請求 抵当権と併用して抵当不動産につき賃借権設定の予約をしその仮登記を経由した者が，予約完結権を行使して賃借権の本登記を経由しても，後順位の短期賃借権者に対し不動産の明渡を求めることは，短期賃貸借の解除請求とともにする場合であってもできなかった（最判平1.6.5）。 【補充解説】 平成15年の改正により，短期賃貸借(注1)の制度は廃止された。 【注記事項】 (注1) 猶予される者 抵当建物使用者は，抵当権の実行としての競売における買受人から建物の引渡しを求められたときは，これを拒むことができないのが原則だが，民法395条は，その例外として，一定の場合に引渡しの猶予を認める制度を設けている。たとえば，抵当建物使用者のうち，［競売手続の開始前：×競売手続開始の決定の日より６か月以上前の日］から建物の使用又は収益をする者である場合には，買受人に対して建物の引渡しを要しない（民法395条1項1号）。 ※← 競売手続開始の決定の日より「６か月以上前の日からの使用者」である必要はない。 (注2) 猶予期間 引渡しの猶予の制度では，抵当建物使用者は，建物の競売における買受人の買受けの時から［６か月を経過するまで：×建物退去の準備に必要と認められる相当の期間が経過するまで］，建物の引渡しを猶予される（民法395条1項）。 ※← 建物退去の準備に必要と認められる相当の期間が経過するまで，猶予される訳ではない。 (注3) 契約更新後 引渡しの猶予の制度は，競売手続の開始後，買受人の買受けの時より前に賃貸借の期間が満了し，賃貸借契約が更新された場合にも，適用される。 ※← 契約更新後であっても差し支えない。 (注4) 対価の支払 引渡しの猶予の制度が適用される場合には，建物の賃貸人の地位が買受人に承継［される訳ではなく］，抵当建物使用者は，［相当の対価：×従前の賃貸借契約に基づく賃料］の支払義務を買受人に対して負う。 ※← 賃貸借契約は，すでに終了しているので，不当利得に基づく相当の対価と解される。 (注5) 賃貸借の解除 抵当権の登記後に登記された短期賃貸借が抵当権者に損害を及ぼす場合，賃貸借契約の当事者の善意・悪意を問わず，裁判所は，賃貸借契約の解除を命ずることができた（旧民法395条但書）（大判大7.2.28）。 |
| (2413D) 《建物使用者》 抵当権者に対抗することができない賃貸借により抵当権の目的である［建物：×土地］を競売手続の開始前から使用する者は，その［建物：×土地］の競売における買受人の買受けの時から６か月を経過するまでは，その［建物：×土地］を買受人に引き渡すことを要しない（民法395条1項1号）。 (2313) 【抵当権と賃借権】 Ａが所有する建物について，Ｂが，Ａに対して有する債権を被担保債権とする抵当権の設定を受けてその登記をした後，Ｃが当該建物を賃借した。 (2313A) 《明渡し猶予》 抵当権が実行されてＤが競売手続においてその建物を買い受けた場合に，競売手続の開始前からＣが建物の引渡しを受けてこれを使用していたとき，賃借人Ｃは，Ｄの買受けの時から６か月間，Ｄに対する建物の明渡しを猶予される（民法395条1項1項）。ただし，Ｄに対して建物の使用の対価を支払う必要が［ある］。 |
| 【旧短期賃貸借】 |
| (1916A) 《猶予される者》 抵当建物使用者は，抵当権の実行としての競売における買受人から建物の引渡しを求められたときは，これを拒むことができないのが原則だが，民法395条は，その例外として，一定の場合に引渡しの猶予を認める制度を設けている。たとえば，抵当建物使用者のうち，［競売手続の開始前：×競売手続開始の決定の日より６か月以上前の日］から建物の使用又は収益をする者である場合には，買受人に対して建物の引渡しを要しない（民法395条1項1号）。 (1916B) 《猶予期間》 引渡しの猶予の制度では，抵当建物使用者は，建物の競売における買受人の買受けの時から［６か月を経過するまで：×建物退去の準備に必要と認められる相当の期間が経過するまで］，建物の引渡しを猶予される（民法395条1項）。 (1916C) 《契約更新後》 引渡しの猶予の制度は，競売手続の開始後，買受人の買受けの時より前に賃貸借の期間が満了し，賃貸借契約が更新された場合にも，適用される。 (1916D) 《対価の支払》 引渡しの猶予の制度が適用される場合には，建物の賃貸人の地位が買受人に承継［される訳ではなく］，抵当建物使用者は，［相当の対価：×従前の賃貸借契約に基づく賃料］の支払義務を買受人に対して負う。 (1916E) 《対価不払いの場合》 抵当建物使用者が買受人に対して建物使用の対価の支払をしない場合，建物使用の対価について，買受人が抵当建物使用者に対し相当の期間を定めてその１か月分以上の支払の催告をし，その相当の期間内に支払がないときには，引渡しの猶予の制度が適用されない（民法395条2項）。したがって，この場合には，買受人は，直ちに当該建物の引渡しを求めることができる。 (0815E) 《抵当権併用賃貸借》（法改正） Ａ所有の建物についてＢが抵当権を設定した後に，Ａがその建物をＣに賃貸して引き渡した。Ｂが抵当権の設定登記と同時にＢを権利者とする賃借権設定仮登記をした場合において，その本登記がされたとき（本登記を経由しても，賃借権の実体を有するものでない以上），ＡＣ間の賃貸借の期間が３年であれば，（短期賃貸借の実体を有する）Ｃは，Ｂに対して賃借権を対抗することが［できた］（旧民法395条）（最判平1.6.5）。 (0912C) 《賃貸借の解除》（法改正） 抵当権の登記後に登記された短期賃貸借が抵当権者に損害を及ぼす場合，賃貸借契約の当事者に悪意がないときでも（善意・悪意を問わず），裁判所は，賃貸借契約の解除を命ずることが［できた］（旧民法395条但書）（大判大7.2.28）。 (0811) 【旧短期賃貸借】 Ａは，債務者Ｂに対する貸付債権を担保するため，Ｂ所有の家屋に抵当権の設定を受けた。その後，Ｃは，Ｂとの間でその家屋について，賃貸借契約を締結し，引渡しを受けて居住を始め，屋根の修繕費用を支出した。Ａが抵当権を実行した場合におけるその家屋の買受人とＣとの関係。 (0811A) 《期間の定めがない場合》 ← 法改正 ＢＣ間の（家屋の）賃貸借契約が期間の定めのない賃貸借である場合，Ｃは，短期賃借権を買受人に対抗することが［できた］（民法395条）（最判昭39.6.19）。 (0811B) 《対抗要件》 ← 法改正 ＢＣ間の（家屋の）賃貸借契約の期間が３年である場合，Ｃは，その登記がないときでも（建物の引渡しを受けているので），短期賃借権を買受人に対抗することが［できた］（民法395条,借地借家法31条1項）（大判昭12.7.10）。 (0811C) 《法定更新》 ← 法改正 ＢＣ間の（家屋の）賃貸借契約の期間が３年である場合（一般的には法定更新が可能であるが），抵当権に基づく差押えの後にその期間が満了したときには，Ｃは，短期賃借権の法定更新を買受人に対抗することが［できなかった］（借地借家法26条）（最判昭38.8.27）。 (1215) 【旧短期賃貸借】 (1215A) 《期間の定めがない場合》 抵当権が設定されている建物を期間の定めなく所有者から借り受けた賃借人は，抵当権が実行された場合，（期間の定めのない建物賃貸借も，旧民法395条の旧短期賃貸借に該当したので）買受人に賃借権を対抗することが［できた］（最判昭39.6.19）。 (1215B) 《長期賃貸借》 抵当権が設定されている建物を期間を５年と定めて所有者から借り受けた賃借人は，抵当権が実行された場合，［民法602条の期間を超える長期賃貸借は，まったく：×賃借時から３年の限度であれば］，買受人に賃借権を対抗することが［できなかった］（最判昭36.6.23）。 (1215C) 《法定更新後》 抵当権が設定されている建物を期間を３年と定めて所有者から借り受けた貸借人は，当該賃貸借の法定更新後に抵当権が実行された場合，［新賃貸借は期間の定めのないものとなるが，買受人からの解約申入れにつき，格別の事情がない限り，正当事由があると判断され，対抗できない：×法定更新時から３年の限度であれば，買受人に賃借権を対抗することができる］（借地借家法28条）（最判昭39.6.19）。 (1215D) 《先順位の抵当権の実行》 建物に第一順位の抵当権が設定された後，第二順位の抵当権が設定されるまでの間に，当該建物を期間を３年と定めて所有者から借り受けた賃借人は，第二順位の抵当権者の申立てにより抵当権が実行された場合，（第一順位の抵当権が実行された場合と同様に）賃借時から３年の限度であれば，買受人に賃借権を対抗することができた（最判昭43.9.27）。 (1215E) 《合意更新》 抵当権が設定されている建物を期間を３年と定めて所有者から借り受けた賃借人は，抵当権の実行としての差押えがされた後に期間が満了した場合，所有者との間で期間を３年と定めて合意更新をしたとしても，買受人に賃借権を対抗することはできない（最判昭38.8.27）。 (0408) 【旧短期賃貸借】 (0408A) 《長期賃貸借》 抵当権が設定された宅地について30年を期間とする賃貸借がされた場合には（長期賃貸借），５年を経過する前に抵当権が実行されたときであっても，賃借人は，直ちに土地を買受人に明け渡さなければならなかった（旧民法395条本）（最判昭38.9.17）。 (0408B) 《対抗要件》 抵当権が設定された宅地について５年を期間とする（旧短期）賃貸借がされた場合において，抵当権が実行されたとき，賃借人は，賃借権の登記等により対抗力を有している［場合に限り：×かどうかにかかわらず］，賃借権を買受人に対抗することができた（旧民法395条本）。 (0408C) 《客観的事由》 抵当権が設定された土地について５年を期間とする（旧短期）賃貸借がなされ，その賃貸借が抵当権者に損害を及ぼすとき［には：×であっても，賃借人が賃貸借契約をしたときに抵当権者に損害を及ぼすことを知らなければ］，抵当権者は，裁判所に賃貸借の解除を請求することが［できた］（旧民法395条但）。 (0408D) 《抵当権消滅請求》 抵当権が設定された宅地について30年を期間とする賃貸借がされた場合，賃借人は，抵当権者に提供して承諾を得た金額を払い渡し，またはこれを供託して，抵当権を消滅させることできない（民法378条）。 (0408E) 《被担保債権の弁済期》 抵当権が設定された土地について５年を期間とする賃貸借がされ，その賃貸借が抵当権者に損害を及ぼすときであっても，抵当権の被担保債権の弁済期が到来するまでは（実行時を基準），抵当権者は裁判所に賃貸借の解除を請求することができなかった（旧民法395条但）（大判大5.5.22）。 (0313) 【旧短期賃貸借】 (0313A) 《期間３年》 甲はその所有の建物につき乙のために抵当権を設定してその旨の登記をした後，同建物を丙に賃貸して引き渡した。甲・丙間の賃貸借の期間が３年である場合には，丙は乙に対して賃貸借を対抗することができる（旧民法395条）（大判昭12.7.9）。 (0313B) 《期間なし》 甲はその所有の建物につき乙のために抵当権を設定してその旨の登記をした後，同建物を丙に賃貸して引き渡した。甲・丙間の賃貸借の期間の定めのない場合には，丙は建物の引渡し［があれば：×のほか登記をしなければ］，乙に対して賃借権を対抗することが［できる］（民法395条）（最判昭43.9.27）。 (0313C) 《買受人》 甲はその所有の建物につき乙のために抵当権を設定してその旨の登記をした後，同建物を丙に賃貸して引き渡した。丙が（短期）賃借権をもって乙に対抗することができる場合には，乙の抵当権の実行により建物を競売した者（買受人）は，甲の賃貸人の地位を承継することとなる（民法395条）。 (0313D) 《法定更新》 甲はその所有の建物につき乙のために抵当権を設定してその旨の登記をした後，同建物を丙に賃貸して引き渡した。丙が賃借権をもって乙に対抗することができる場合（短期賃借権も更新することができるので），当該賃借権は，［借地借家法26条または27条の解約申入手続を取らなければ，法定更新を生ずる：×期間の満了とともに消滅し，更新されることはない］（民法619条）（大判明40.10.10）。 (0313E) 《解除》 甲はその所有の建物につき乙のために抵当権を設定してその旨の登記をした後，同建物を丙に賃貸して引き渡した。丙が賃借権をもって乙に対抗することができ，かつ当該賃借権が乙の抵当権に損害を及ぼす場合には，抵当権者乙は，［賃貸人と賃借人を共同被告として：×甲に代位しなければ］，裁判所に当該賃貸借契約の解除を請求することが［できる］（民法395条但）。 (5507) 【抵当権と用益権】 (5507A) 《賃借権の対抗要件なし》 建物所有の目的で存続期間を30年として土地を貸借し（長期賃貸借），その土地上に建物を新築した者は，建物の登記も賃借権の登記もしない間に，土地について抵当権が設定されその登記がされたときは，その賃借権をもって抵当権者に対抗することができない（民法605条）（借地借家法10条1項）。 (5507B) 《物権的請求権》 土地に抵当権を設定しその登記をした後に，第三者が抵当権者の承諾を得ないでその土地の占有，使用を始めても（抵当権の侵害とはならないので），抵当権者は，抵当権に基づきその第三者に対して明渡しを請求することが［できない］。 (5507C) 《旧短期賃貸借と対抗要件》 抵当権の設定されている土地を目的とする民法第602条に定める期間を超えない賃借権は，登記その他の対抗要件を備えていなければ，抵当権の実行による競落人に対抗することが［できなかった］（旧民法395条本文）。 (5507D) 《旧短期賃貸借と解除》 抵当権者が民法第602条に定める期間を超えない賃貸借の解除を請求するには，貸借人が賃貸借契約の当時，抵当権者に損害を及ぼすことを［知らなくても良かった］（旧民法395条但）。 (5315D) 《旧短期賃貸借》 賃借人は，その権利の存続期間が５年を超えない場合には，その権利をもって当該土地上の抵当権者に対抗することができた（旧民法395条）。 |