| ※第605条〔不動産賃貸借の対抗力〕 １．賃借人の地位 不動産の賃貸借は，これを登記したときは，その後その不動産について物権を取得した者に対しても，その効力を生ずる（民法605条）。 ２．登記請求権 地上権なら有る。 《特約》 Ｂ所有の土地を賃借したＡは，賃借権の登記をする特約をしていなければ，ＡはＢに対し，賃借権設定登記手続をすることはできない（大判大10.7.11）。 ３．建物の登記 ※← 借地権は，その登記がなくても，土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは，これをもって第三者に対抗することができる（借地法10条1項）。 ← 他人名義の登記では、賃借権を対抗できない（最判昭41.4.27）。 《分筆後の範囲》 一筆の土地の全部の借地人が借地上に自己名義で登記をした建物を所有している場合に，その後に借地につき分筆の登記がされたとき，借地人は，分割後の土地のうち建物が存在しない土地の所有権を取得した者に対し，その借地権を対抗することができる（最判昭30.9.23）。 《建物の同一性》 借地人が借地上の建物につき自己名義で所有権保存の登記を経由した場合において，その後に建物につき改築がされ，構造や床面積に変化が生じたときであっても，建物の同一性が失われない限り，借地人は，その表示の変更の登記を経由しなくても，その後に借地の所有権を取得した者に対し，その借地権を対抗することができる（最判昭39.10.13）。 《２筆の土地》 甲土地及び乙土地の二筆の土地の借地人が，甲土地上に自己名義で登記をした建物を所有している場合において，両土地の周囲に塀が設けられるなどして，乙土地がその建物の庭として一体として使用されていることが明らかなときでも，借地人は，その後に乙土地の所有権を取得した者に対し，その借地権を対抗することが［できない］（最判昭40.6.29）。 《職権による表示登記》 借地人が借地上に自己を所有者とする表示の登記をした建物を所有している場合，その表示の登記が職権によってされたものであっても，借地人は，その後に借地の所有権を取得した者に対し，その借地権を対抗することができる（最判昭50.2.13）。 ４．賃貸人の地位 ※← 新所有者が賃借人に賃料を請求するためには，対抗要件としての登記が必要だが（最判昭49.3.19），新賃貸人が対抗要件を備えていなくても，賃借人は，賃貸人たる地位の承継を認めて，新賃貸人に賃料を支払うこともできる（最判昭46.12.3）。 【関連事項】 ※賃料請求と登記（最判昭49.3.19） → 平成11年15問 |
| (2313B) 《設定後》 〔抵当権設定後に〕競売手続の開始前からＣが建物の引渡しを受けてこれを使用していた場合，Ｃは，賃借権設定の登記をしても，その賃借権を抵当権を有するＢに対抗することが［できない］（民法605条）。 |
| (1813A) 《対抗要件》 建物の所有を目的とする土地の賃借権を有する者は，その土地の上に登記されている建物を所有するときは，その賃借権を第三者に対抗することができるし，建物の所有を目的とする地上権を有する者も，［その土地の上に登記されている建物を所有するときは，その地上権を第三者に対抗することができる：×地上権の登記をしなければ，その地上権を第三者に対抗することができない］（借地法10条1項）。 (5315A) 《対抗要件》 地上権者も，賃借人も，当該土地上に建物を［建てて，登記をすれば：×建てれば，登記をしなくとも］，その権利をもって当該土地上の抵当権者に対抗することができる（借地借家法10条1項）。 (0616D) 《特約》 Ｂ所有の土地を賃借したＡは，賃借権の登記をする特約をしていなければ，ＡはＢに対し，賃借権設定登記手続をすることはできない（大判大10.7.11）。 (0311C) 《登記請求権》 ［地上権者は：×地上権者も土地の賃借権者も］，この権利に基づき，土地所有者に対して登記請求権を有する（民法605条）（大判大10.7.11）。 (1208A) 《他人名義の建物》 借地人Ａが借地上に（借地人の名義ではなく）養母Ｂ名義で登記をした建物を所有している場合において，その借地が第三者Ｃに譲渡され，その後にＢが死亡し，その建物につきＡがＢから相続した旨の所有権移転の登記を経由したとしても，Ａは，Ｃに対し，その借地権を対抗することが［できない］（借地借家法10条1項）（最判昭41.4.27）。 (0809) 【賃借人と登記】 未成年者Ａは，その所有土地をＢに賃貸し，Ｂは，その土地上に登記した建物を所有していたところ，Ａは，法定代理人の同意を得ないで，その土地をＣに売却して所有権の移転登記をした。Ｃは，さらにその土地をＤに売却した。 (1208B) 《分筆後の範囲》 一筆の土地の全部の借地人が借地上に自己名義で登記をした建物を所有している場合に，その後に借地につき分筆の登記がされたとき，借地人は，分割後の土地のうち建物が存在しない土地の所有権を取得した者に対し，その借地権を対抗することができる（最判昭30.9.23）。 (1208C) 《建物の同一性》 借地人が借地上の建物につき自己名義で所有権保存の登記を経由した場合において，その後に建物につき改築がされ，構造や床面積に変化が生じたときであっても，建物の同一性が失われない限り，借地人は，その表示の変更の登記を経由しなくても，その後に借地の所有権を取得した者に対し，その借地権を対抗することができる（最判昭39.10.13）。 (1208D) 《２筆の土地》 甲土地及び乙土地の二筆の土地の借地人が，甲土地上に自己名義で登記をした建物を所有している場合において，両土地の周囲に塀が設けられるなどして，乙土地がその建物の庭として一体として使用されていることが明らかなときでも，借地人は，その後に乙土地の所有権を取得した者に対し，その借地権を対抗することが［できない］（最判昭40.6.29）。 (1208E) 《職権による表示登記》 借地人が借地上に自己を所有者とする表示の登記をした建物を所有している場合，その表示の登記が職権によってされたものであっても，借地人は，その後に借地の所有権を取得した者に対し，その借地権を対抗することができる（最判昭50.2.13）。 (1819A) 《賃貸人の地位》 Ａが甲建物をＣに譲渡したが，まだＣが甲建物について所有権移転の登記をしていないとき，賃借人Ｂは，Ａに対して賃料を［支払うこともできる：×支払わなければならない］（最判昭49.3.19）。 (2009C) 《賃貸人の地位》 ＣがＡからその土地を貸借していたとき，Ｂは，登記をしなければ，Ｃに対して賃貸人たる地位を主張することができない（最判昭49.3.19）。 (5415A) 《賃貸人の地位》 乙に賃貸中の建物がその所有者甲から丙に譲渡された場合に，譲受人丙が建物につき所有権移転の登記を受けていないとき，丙は，乙に対して家賃の請求をすることが［できない］（最判昭49.3.19）。 (5918C) 《賃貸人の地位》 甲所有の土地を買い受けた乙がその土地を賃借していた丙に対して賃料の請求をするためには，甲から所有権移転の登記を受けなければならない（民法177条）（最判昭49.3.19）。 (5813A) 《賃貸人の地位》 乙は，甲からその所有する土地を買い受けたが，所有権移転の登記を受けていない。この場合，甲からその土地を貸借し，その土地の上に建物を建築して居住している者に対して所有権を対抗することができない（大判昭6.3.31）。 (0809A) 《賃貸人の地位・賃料の請求》 Ａは，その所有土地をＢに賃貸し，Ｂは，その土地上に登記した建物を所有していたところ，Ａは，その土地をＣに売却し，Ｃは，さらにその土地をＤに売却した。Ｄは，所有権移転登記が［あれば：×なくても］，Ｂに賃料を請求することができる（大判昭6.3.31）（最判昭46.12.3）。 |
| (1115) ※【賃料請求と登記】 「Ｂに賃貸されているＡ所有の甲不動産がＣに譲渡された場合において，ＣがＢに対して賃料を請求するとき，Ｃは，所有権移転登記を経由する必要はない。」とする見解（登記不要説）。 (1115A) 《所有権対利用権》 ［登記不要説は］，（Ｃは，Ｂの賃借権を否定しているわけではなく），賃料請求は，賃借権の存在を認めることを前提として賃貸借契約上の権利を行使するものである［から，不動産上の物権的支配を相争うという関係にはなく，賃借人は177条の第三者にあたらないので，対抗問題は生じないと主張する］。 (1115B) 《当事者以外の第三者》 ［登記必要説は］，（民法177条の第三者を，当該不動産に関して有効な取引関係に立つ者と広く解し），賃借人は，甲不動産の譲渡の当事者以外の第三者である［から，不動産に関する物権の得喪および変更は，登記をしなければ対抗できないと主張する］。 (1115D) 《債権譲渡の対抗要件》 ［登記不要説は］，（賃料請求は，債権者としての主張であり，債権譲渡に準じて）賃貸人の地位の譲渡を（相手方）賃借人に対抗するためには，賃借人に対する通知又は賃借人の承諾があれば足りる［と主張する］。 (1115E) 《地位の分離》 ［登記必要説は］，甲不動産が二重に譲渡された場合において（もし賃料請求するのに登記が不要とすると，その所有権の帰属と賃料債権の帰属とが分離し，賃借人は二重払いの危険があるが，賃貸人の地位は，通常，所有権の移転に随伴するものであるから，登記を必要と解し），その所有権の帰属と賃料債権の帰属とが分離することは避けるべきである［と主張する］。 |