宅建民法

◎	Ａは，Ｂからの借入金で建物を建築し，その借入金の担保として当該建物に第一順位の抵当権を設定し，その登記を行った。この登記の後，Ａが，Ｃとの間で本件建物の賃貸借契約を締結した場合，民法の規定及び判例によれば，次の記述のうち，正しいものはどれか。 (1104) 【抵当権と賃貸借契約】平成16年の民法改正により，短期賃貸借保護（民法旧395条）の制度はなくなった。現在の制度では，抵当権に対抗できるのは，以下の場合だけである。 (1)登記した賃貸借で， (2)その登記前に登記をした抵当権を有するすべての者が同意をし， (3)かつ，その同意の登記があるときは， (4)その同意をした抵当権者に対抗することができる（民法387条1項）。対抗力がない場合には，「建物の競売における買受人の買受けの時から６箇月を経過するまでは，その建物を買受人に引き渡すことを要しない」という明渡し猶予の規定があるのみである。
１	ＡがＣに対して賃貸借契約に基づき賃料債権を有している場合，Ｂは，建物に対する抵当権に基づく差押えの前であっても，当該賃料債権を抵当権に基づき差し押えることができる。正しい。ＡがＣに対して賃貸借契約に基づき賃料債権を有している場合，Ｂは，建物に対する抵当権に基づく差押えの前であっても，当該賃料債権を抵当権に基づき差し押えることができる。 (1104A) 《》 ※←　　抵当権には物上代位性がある。つまり，抵当に入れられた物（建物）から生まれた物（家賃）にも，抵当権の力が及ぶ。だから，抵当権者Ｂは，建物自体の抵当権を実行する前でも，抵当権を理由に，家賃を差し押えることができる。　抵当不動産が賃貸された場合，抵当権者Ｂは，賃借人Ｃの賃料についても抵当権を行使することができる（最判平01.10.27。民法372条，民法304条）。抵当権に基づき，建物を差押える前であっても構わない。
２	ＡＣ間の賃貸借契約の契約期間が２年であり，その契約期間の満了に当たりＡＣ間の合意でさらに２年間契約を更新した場合でも，当初の契約締結時から３年を経過した時点で，その賃貸借契約は終了する。誤り。ＡＣ間の賃貸借契約の契約期間が２年であり，その契約期間の満了に当たりＡＣ間の合意でさらに２年間契約を更新した場合でも，当初の契約締結時から３年を経過した時点で，その賃貸借契約は終了する。 (1104B) 《》 ※←　以前は，「短期賃貸借の保護」という制度があり，Ｃは，期間３年以内の建物賃貸借を抵当権者（Ｂ）に対抗できた。しかし，この制度は平成16年4月1日から廃止された。したがって，Ｂが抵当権を実行すれば，３年経過するまでもなくＡＣ間の賃貸借契約は終了する。
３	ＡＣ間の賃貸借契約の契約期間が４年であった場合でも，契約締結時から３年間は，Ｃは，Ｂに対して賃借権を対抗することができる。誤り。ＡＣ間の賃貸借契約の契約期間が４年であった場合でも，契約締結時から３年間は，Ｃは，Ｂに対して賃借権を対抗することができる。 (1104C) 《》 ※←　「短期賃貸借の保護」が廃止されたので，建物賃貸借の期間が何年であっても，ＣはＢに賃借権を対抗できない。
４	ＡＣ間で契約期間を３年とする賃貸借契約を締結したため，建物の担保価値が下落し，Ｂの被担保債権全額の弁済を受けられなくなった場合でも，Ｂは，契約締結時から３年間は，Ｃの賃借権を認めるほかはない。誤り。ＡＣ間で契約期間を３年とする賃貸借契約を締結したため，建物の担保価値が下落し，Ｂの被担保債権全額の弁済を受けられなくなった場合でも，Ｂは，契約締結時から３年間は，Ｃの賃借権を認めるほかはない。 (1104D) 《》 ※←　「短期賃貸借の保護」が廃止され，ＣはＢに賃借権を対抗できないので，ＢはＣの賃借権を認める必要はない。建物の担保価値が下落しようがしまいが，同じである。
	正　解　　　１

平成11年	１	２	３	４	５	６	７	８	９	10	11	12	13	14	15	16	17	18	19	20	21	22	23	24	25
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