その目的物を設定者に使用収益させておきながら，その交換価値を支配し，債務不履行の場合に，その目的物から優先弁済を受けることができる約定担保物権（369条）

いったん抵当権が実行されると，競落人は目的不動産を抵当権設定当時の状態で取得することになるから，当権設定後に第三者の取得した賃借権や地上権等はすべて競落人に対抗することができず，抵当不動産の利用の妨げになる。
395条は，抵当権設定後の当該不動産の賃借権の抵当権に対する対抗力を認めることによって，抵当不動産の円滑な利用を図るとともに，対抗し得る賃貸借を短期のものに限って，抵当不動産の評価額の低価を防ぐという利用権と価値権との調和を図ったものである。

(S0815A) 《価値支配権》　ｂｕｔ　妨害排除請求
□←　抵当不動産の交換価値の実現が妨げられ抵当権者の優先弁済請求権の行使が困難となるような状態があるときは，妨害排除請求権を代位行使し，直接抵当権者に建物を明け渡すよう求めることができる。
※←１　抵当権は，設定者が占有を移さないで債権の担保に供した不動産につき，他の債権者に優先して自己の債権の弁済を受ける担保権であつて，抵当不動産を占有する権原を包含するものではなく，抵当不動産の占有はその所有者にゆだねられているのである。そして，その所有者が自ら占有し又は第三者に賃貸するなどして抵当不動産を占有している場合のみならず，第三者が何ら権原なくして抵当不動産を占有している場合においても，抵当権者は，抵当不動産の占有関係について干渉し得る余地はないのであつて，第三者が抵当不動産を権原により占有し又は不法に占有しているというだけでは，抵当権が侵害されるわけではない。
２　いわゆる短期賃貸借が抵当権者に損害を及ぼすものとして民法395条ただし書の規定により解除された場合も，右と同様に解すべきものであつて，抵当権者は，短期賃貸借ないしこれを基礎とする転貸借に基づき抵当不動産を占有する賃借人ないし転借人（以下「賃借人等」という。）に対し，当該不動産の明渡しを求め得るものではないと解するのが相当である。けだし，民法395条ただし書による短期賃貸借の解除は，その短期賃貸借の内容（賃料の額又は前払の有無，敷金又は保証金の有無，その額等）により，これを抵当権者に対抗し得るものとすれば，抵当権者に損害を及ぼすこととなる場合に認められるのであつて，短期賃貸借に基づく抵当不動産の占有それ自体が抵当不動産の担保価値を減少させ，抵当権者に損害を及ぼすものとして認められているものではなく（もし，そうだとすれば，そもそも短期賃貸借すべてが解除し得るものとなり，短期賃貸借の制度そのものを否定することとなる。），短期賃貸借の解除の効力は，解除判決によって，以後，賃借人等の抵当不動産の占有権原を抵当権者に対する関係のみならず，設定者に対する関係においても消滅させるものであるが，同条ただし 書の趣旨は，右にとどまり，更に進んで，抵当不動産の占有関係について干渉する権原を有しない抵当権者に対し，賃借人等の占有を排除し得る権原を付与するものではないからである。そのことは，抵当権者に対抗し得ない，民法602条に定められた期間を超える賃貸借（抵当権者の解除権が認められなくても，当然抵当権者に対抗し得ず，抵当権の実行により消滅する賃借権）に基づき抵当不動産を占有する賃借人等又は不法占有者に対し，抵当権者にその占有を排除し得る権原が付与されなくても，その抵当権の実行の場合の抵当不動産の買受人が，民事執行法83条（188条により準用される場合を含む。）による引渡命令又は訴えによる判決に基づき，その占有を排除することができることによつて，結局抵当不動産の担保価値の保存，したがつて抵当権者の保護が図られているものと観念されていることと対比しても，見やすいところである。以上，要するに，民法395条ただし書の規定は，本来抵当権者に対抗し得る短期賃貸借で抵当権者に損害を及ぼすものを解除することによつて抵当権者に対抗し得ない賃貸借ないしは不法占有と同様の占有権原のないものとすることに尽きるのであつて，それ以上 に，抵当権者に賃借人等の占有を排除する権原を付与するものではなく（もし，抵当権者に短期賃貸借の解除により占有排除の権原が認められるのであれば，均衡上抵当権者に本来対抗し得ない賃貸借又は不法占有の場合にも同様の権原が認められても然るべきであるが，その認め得ないことはいうまでもない。）前記の引渡命令又は訴えによる判決に基づく占有の排除を可能ならしめるためのものにとどまるのである。
３　したがって，抵当権者は，短期賃貸借が解除された後，賃借人等が抵当不動産の占有を継続していても，抵当権に基づく妨害排除請求として，その占有の排除を求め得るものでないことはもちろん，賃借人等の占有それ自体が抵当不動産の担保価値を減少させるものでない以上，抵当権者が，これによって担保価値が減少するものとしてその被担保債権を保全するため，債務者たる所有者の所有権に基づく返還請求権を代位行使して，その明渡しを求めることも，その前提を欠くのであって，これを是認することができない（最判平3.3.22）←変更。
　第三者が抵当不動産を不法占有することにより，競売手続の進行が害され適正な価額よりも売却価額が下落するおそれがあるなど，抵当不動産の交換価値の実現が妨げられ抵当権者の優先弁済請求権の行使が困難となるような状態があるときは，抵当権者は，抵当不動産の所有者に対して有する右状態を是正し抵当不動産を適切に維持又は保存するよう求める請求権を保全するため，所有者の不法占有者に対する妨害排除請求権を代位行使することができる。 ……　建物を目的とする抵当権を有する者がその実行としての競売を申し立てたが，第三者が建物を権原なく占有していたことにより，買受けを希望する者が買受け申出をちゅうちょしたために入札がなく，その後競売手続は進行しなくなって，建物の交換価値の実現が妨げられ抵当権者の優先弁済請求権の行使が困難となる状態が生じているなど判示の事情の下においては，抵当権者は，建物の所有者に対して有する右状態を是正するよう求める請求権を保全するため，所有者の不法占有者に対する妨害排除請求権を代位行使し，所有者のために建物を管理することを目的として，不法占有者に対し，直接抵当権者に建物を明け渡すよう求めることができる（最判平11.11.24）。

(S0815B) 《消滅時効》
◎←　賃借権に基づく返還請求権は，賃貸借終了と同時に発生し（民法616条，597条1項），10年の消滅時効にかかる（民法167条1項）。

(S0815C) 《物上代位》
□←　判例は，賃料に対する物上代位を認めている。
※←　抵当権の目的不動産が賃貸された場合においては，抵当権者は，民法372条，304条の規定の趣旨に従い，目的不動産の賃借人が供託した賃料の還付請求権についても抵当権を行使することができるものと解するのが相当である。けだし，民法372条によって先取特権に関する同法304条の規定が抵当権にも準用されているところ，抵当権は，目的物に対する占有を抵当権設定者の下にとどめ，設定者が目的物を自ら使用し又は第三者に使用させることを許す性質の担保権であるが，抵当権のこのような性質は先取特権と異なるものではないし，抵当権設定者が目的物を第三者に使用させることによつて対価を取得した場合に，右対価について抵当権を行使することができるものと解したとしても，抵当権設定者の目的物に対する使用を妨げることにはならないから，前記規定に反してまで目的物の賃料について抵当権を行使することができないと解すべき理由はなく，また賃料が供託された場合には，賃料債権に準ずるものとして供託金還付請求権について抵当権を行使することができるものというべきだからである。
　そして，目的不動産について抵当権を実行しうる場合であっても，物上代位の目的となる金銭その他の物について抵当権を行使することができることは，当裁判所の判例の趣旨とするところであり，目的不動産に対して抵当権が実行されている場合でも，右実行の結果抵当権が消滅するまでは，賃料債権ないしこれに代わる供託金還付請求権に対しても抵当権を行使することができるものというべきである（最判平1.10.27）。

(S0815D) 《占有回収の訴え》
□←　占有回収の訴えは，占有侵奪の時から１年間の除斥期間に服するが（民法201条3項），対抗要件を備えた不動産賃借人は，物権的請求権を行使することができる。
※←　民法605条は不動産の賃貸借は之を登記したときは爾後その不動産につき物権を取得した者に対してもその効力を生ずる旨を規定し，建物保護に関する法律では建物の所有を目的とする土地の賃借権により土地の賃借人がその土地の上に登記した建物を有するときは土地の賃貸借の登記がなくても賃借権をもって第三者に対抗できる旨を規定しており，更に罹災都市借地借家臨時処理法10条によると罹災建物が滅失した当時から引き続きその建物の敷地又はその換地に借地権を有する者はその借地権の登記及びその土地にある建物の登記がなくてもその借地権をもつて昭和21年７月１日から５箇年以内にその土地について権利を取得した第三者に対抗できる旨を規定しているのであつて，これらの規定により土地の賃借権をもつてその土地につき権利を取得した第三者に対抗できる場合にはその賃借権はいわゆる物権的効力を有し，その土地につき物権を取得した第三者に対抗できるのみならずその土地につき賃借権を取得した者にも対抗できるのである。従つて第三者に対抗できる賃借権を有する者は爾後その土地につき賃借権を取得しこれにより地上に建物を建てて土地を使用する第三者に対し直接にその 建物の収去，土地の明渡を請求することができるわけである（最判昭28.12.18）。

(S0815E) 《抵当権併用賃貸借》（法改正）
□←　現在，短期賃貸借制度は廃止され，賃貸借は，その登記前に登記した抵当権を有するすべての者が同意し，かつ，その同意の登記がなければ，抵当権者に対抗できない（新民法387条1項）。
※←　抵当権と併用された賃借権設定予約契約とその仮登記は，抵当不動産の用益を目的とする真正な賃借権ということはできず，単に賃借権の仮登記という外形を具備することにより第三者の短期賃借権の出現を事実上防止しようとの意図のもとになされたものにすぎないというべきであるから，その予約完結権を行使して賃借権の本登記を経由しても，賃借権としての実体を有するものでない以上，対抗要件を具備した後順位の短期賃借権を排除する効力を認める余地はないものというべきである（最判平1.6.5）。