平成１７年１２問

◎

　ＡがＢに対して甲建物を賃貸している場合に関する次のアからオまでの記述のうち，判例の趣旨に照らし誤っているものの組合せは，後記１から５までのうちどれか。

ア

　Ａは，Ｂの債務不履行を理由に賃貸借契約を解除したが，Ｂは，その後も，甲建物を使用する権限のないことを知りながらこれを占有していた。この場合において，Ｂが解除後に甲建物につき有益費を支出したときであっても，Ｂは，この有益費の償還請求権に基づき甲建物を留置することはできない。

イ

　Ａは，Ｂの債務不履行を理由に賃貸借契約を解除したが，Ｂは，解除前に支出した有益費の償還請求権に基づく留置権を行使して，甲建物を占有していた。この場合において，Ｂが解除後に更に修繕費を支出したときは，Ｂは，この修繕費の償還請求権のためにも甲建物を留置することができる。

ウ

　Ｂは，賃貸借契約締結の際に，Ａに対して敷金を交付していたが，賃貸借の終了後の敷金返還時期に関する特別の約定はなかった。この場合において，Ｂは，敷金返還請求権に基づき甲建物を留置することはできない。

正しい。
(S1712C) 《敷金返還》
　賃借人Ｂは，賃貸借契約締結の際に，賃貸人Ａに対して敷金を交付していたが，賃貸借の終了後の敷金返還時期に関する特別の約定はなかった。この場合，Ｂは，敷金返還請求権に基づき甲建物を留置することはできない（最判昭49.9.2）。
- (S1712C) 《敷金返還》
  ※←　家屋の賃貸借終了に伴う賃借人の家屋明渡債務と賃貸人の敷金返還債務とは，特別の約定のないかぎり，同時履行の関係に立たないから（最判昭49.9.2）。
  ※←　期間満了による家屋の賃貸借終了に伴う賃借人の家屋明渡債務と賃貸人の敷金返還債務が同時履行の関係にあるか否かについてみるに，賃貸借における敷金は，賃貸借の終了後家屋明渡義務の履行までに生ずる賃料相当額の損害金債権その他賃貸借契約により賃貸人が賃借人に対して取得することのある一切の債権を担保するものであり，賃貸人は，賃貸借の終了後家屋の明渡がされた時においてそれまでに生じた右被担保債権を控除してなお残額がある場合に，その残額につき返還義務を負担するものと解すべきものである（最判昭48.2.2）。そして，敷金契約は，このようにして賃貸人が賃借人に対して取得することのある債権を担保するために締結されるものであつて，賃貸借契約に附随するものではあるが，賃貸借契約そのものではないから，賃貸借の終了に伴う賃借人の家屋明渡債務と賃貸人の敷金返還債務とは，一個の双務契約によって生じた対価的債務の関係にあるものとすることはできず，また，両債務の間には著しい価値の差が存しうることからしても，両債務を相対立させてその間に同時履行の関係を認めることは，必ずしも公平の原則に合致するものとはいいがたいのである。一般に家屋の賃貸借関係において，賃借人の保護が要請されるのは本来その利用関係についてであるが，当面の問題は賃貸借終了後の敷金関係に関することであるから，賃借人保護の要請を強調することは相当でなく，また，両債務間に同時履行の関係を肯定することは，右のように家屋の明渡までに賃貸人が取得することのある一切の債権を担保することを目的とする敷金の性質にも適合するとはいえないのである。このような観点からすると，賃貸人は，特別の約定のないかぎり，賃借人から家屋明渡を受けた後に前記の敷金残額を返還すれば足りるものと解すべく，したがつて，家屋明渡債務と敷金返還債務とは同時履行の関係にたつものではないと解するのが相当であり，このことは，賃貸借の終了原因が解除（解約）による場合であつても異なるところはないと解すべきである。そして，このように賃借人の家屋明渡債務が賃貸人の敷金返還債務に対し先履行の関係に立つと解すべき場合にあっては，賃借人は賃貸人に対し敷金返還請求権をもって家屋につき留置権を取得する余地はないというべきである（最判昭49.9.2）。
  (L0426C) 《留置権》
  　Ａは，賃貸借契約が終了したとき，【敷金】が返還されるまで甲建物を留置することが［できない］（民法295条1項）（最判昭49.9.2）。
  (L0523B) 《敷金》
  　賃貸借が終了した場合における敷金の返還義務と賃借物の返還義務とは，《同時履行》の関係に［ない］（民法622条の2第1項1号）（最判昭49.9.2）。

エ

　Ａは，Ｂの債務不履行を理由に賃貸借契約を解除したが，Ｂは，解除前に支出した修繕費の償還請求権に基づく留置権を行使して，甲建物を占有していた。この場合において，Ｂが甲建物を継続して使用することは，保存行為に当たるから，Ｂは，甲建物の使用の対価に相当する額をＡに支払う義務を負わない。

オ

　Ａ及びＢは，賃貸借契約を合意解除した。この場合において，Ｂが解除前にＡの承諾を得た上で甲建物に造作を施していたときは，Ｂは，造作の買取請求権に基づき甲建物を留置することができる。

　１　アイ　　　　　２　アウ　　　　　３　イエ　　　　　　４　ウオ　　　　　　５×エオ　　　

◎	ＡがＢに対して甲建物を賃貸している場合に関する次のアからオまでの記述のうち，判例の趣旨に照らし誤っているものの組合せは，後記１から５までのうちどれか。 (S1712) 【留置権】　ＡがＢに対して甲建物を賃貸している事例が問われている。
ア	Ａは，Ｂの債務不履行を理由に賃貸借契約を解除したが，Ｂは，その後も，甲建物を使用する権限のないことを知りながらこれを占有していた。この場合において，Ｂが解除後に甲建物につき有益費を支出したときであっても，Ｂは，この有益費の償還請求権に基づき甲建物を留置することはできない。正しい。 (S1712A) 《無権限占有者》　賃貸人Ａは，賃借人Ｂの債務不履行を理由に賃貸借契約を解除したが，賃借人Ｂは，その後も，甲建物を使用する権限のないことを知りながらこれを占有していた。この場合において，賃借人Ｂが解除後に甲建物につき有益費を支出したときであっても，賃借人Ｂは，この有益費の償還請求権に基づき甲建物を留置することはできない（民法295条2項）（最判昭46.7.16）。 (S1712A) 《無権限占有者》 ※←　留置権が成立するためには、その占有が「不法行為」によって始まったものでないこと（民法295条2項）を要するが、占有すべき権利のない者にも、この規定を類推適用すべきだから。　建物の賃借人が，債務不履行により賃貸借契約を解除されたのち，権原のないことを知りながら右建物を不法に占有する間に有益費を支出しても，その者は，民法295条2項の類推適用により，右費用の償還請求権に基づいて右建物に留置権を行使することはできない（最判昭46.7.16）。
イ	Ａは，Ｂの債務不履行を理由に賃貸借契約を解除したが，Ｂは，解除前に支出した有益費の償還請求権に基づく留置権を行使して，甲建物を占有していた。この場合において，Ｂが解除後に更に修繕費を支出したときは，Ｂは，この修繕費の償還請求権のためにも甲建物を留置することができる。正しい。 (S1712B) 《留置権行使中》　賃貸人Ａは，賃借人Ｂの債務不履行を理由に賃貸借契約を解除したが，Ｂは，解除前に支出した有益費の償還請求権に基づく留置権を行使して，甲建物を占有していた。この場合に，Ｂが解除後に更に修繕費（必要費）を支出したとき，Ｂは，この修繕費の償還請求権のためにも甲建物を留置することができる（民法299条1項・2項本）（最判昭33.1.17）。 (S1712B) 《留置権行使中》 ※←　留置権行使中に支出した必要費について，さらに留置権を行使することができる（最判昭33.1.17）。 (L0310B) 《必要費》　賃借物について賃貸人Ａの負担に属する必要費を支出した賃借人Ｂは，賃貸借終了後，その償還請求権を被担保債権として留置権を行使している間に，更にＡの負担に属する必要費を支出した場合，更に支出したものを含めた必要費全額の弁済を受けるまで，【留置権】を行使することができる（民法299条1項）（最判昭33.1.17）。
ウ	Ｂは，賃貸借契約締結の際に，Ａに対して敷金を交付していたが，賃貸借の終了後の敷金返還時期に関する特別の約定はなかった。この場合において，Ｂは，敷金返還請求権に基づき甲建物を留置することはできない。正しい。 (S1712C) 《敷金返還》　賃借人Ｂは，賃貸借契約締結の際に，賃貸人Ａに対して敷金を交付していたが，賃貸借の終了後の敷金返還時期に関する特別の約定はなかった。この場合，Ｂは，敷金返還請求権に基づき甲建物を留置することはできない（最判昭49.9.2）。 (S1712C) 《敷金返還》 ※←　家屋の賃貸借終了に伴う賃借人の家屋明渡債務と賃貸人の敷金返還債務とは，特別の約定のないかぎり，同時履行の関係に立たないから（最判昭49.9.2）。 ※←　期間満了による家屋の賃貸借終了に伴う賃借人の家屋明渡債務と賃貸人の敷金返還債務が同時履行の関係にあるか否かについてみるに，賃貸借における敷金は，賃貸借の終了後家屋明渡義務の履行までに生ずる賃料相当額の損害金債権その他賃貸借契約により賃貸人が賃借人に対して取得することのある一切の債権を担保するものであり，賃貸人は，賃貸借の終了後家屋の明渡がされた時においてそれまでに生じた右被担保債権を控除してなお残額がある場合に，その残額につき返還義務を負担するものと解すべきものである（最判昭48.2.2）。そして，敷金契約は，このようにして賃貸人が賃借人に対して取得することのある債権を担保するために締結されるものであつて，賃貸借契約に附随するものではあるが，賃貸借契約そのものではないから，賃貸借の終了に伴う賃借人の家屋明渡債務と賃貸人の敷金返還債務とは，一個の双務契約によって生じた対価的債務の関係にあるものとすることはできず，また，両債務の間には著しい価値の差が存しうることからしても，両債務を相対立させてその間に同時履行の関係を認めることは，必ずしも公平の原則に合致するものとはいいがたいのである。一般に家屋の賃貸借関係において，賃借人の保護が要請されるのは本来その利用関係についてであるが，当面の問題は賃貸借終了後の敷金関係に関することであるから，賃借人保護の要請を強調することは相当でなく，また，両債務間に同時履行の関係を肯定することは，右のように家屋の明渡までに賃貸人が取得することのある一切の債権を担保することを目的とする敷金の性質にも適合するとはいえないのである。このような観点からすると，賃貸人は，特別の約定のないかぎり，賃借人から家屋明渡を受けた後に前記の敷金残額を返還すれば足りるものと解すべく，したがつて，家屋明渡債務と敷金返還債務とは同時履行の関係にたつものではないと解するのが相当であり，このことは，賃貸借の終了原因が解除（解約）による場合であつても異なるところはないと解すべきである。そして，このように賃借人の家屋明渡債務が賃貸人の敷金返還債務に対し先履行の関係に立つと解すべき場合にあっては，賃借人は賃貸人に対し敷金返還請求権をもって家屋につき留置権を取得する余地はないというべきである（最判昭49.9.2）。 (L0426C) 《留置権》　Ａは，賃貸借契約が終了したとき，【敷金】が返還されるまで甲建物を留置することが［できない］（民法295条1項）（最判昭49.9.2）。 (L0523B) 《敷金》　賃貸借が終了した場合における敷金の返還義務と賃借物の返還義務とは，《同時履行》の関係に［ない］（民法622条の2第1項1号）（最判昭49.9.2）。
エ	Ａは，Ｂの債務不履行を理由に賃貸借契約を解除したが，Ｂは，解除前に支出した修繕費の償還請求権に基づく留置権を行使して，甲建物を占有していた。この場合において，Ｂが甲建物を継続して使用することは，保存行為に当たるから，Ｂは，甲建物の使用の対価に相当する額をＡに支払う義務を負わない。誤り。 (S1712D) 《不当利得》　賃貸人Ａは，賃借人Ｂの債務不履行を理由に賃貸借契約を解除したが，賃借人Ｂは，解除前に支出した修繕費の償還請求権に基づく【留置権】を行使して，甲建物を占有していた。この場合，賃借人Ｂが甲建物を継続して使用することは，保存行為に当たる［が（民法298条2項但），不当利得として］，賃借人Ｂは，甲建物の使用の対価に相当する額をＡに支払う義務を［負う］（大判昭13.12.17）。 (S1712D) 《不当利得》 ※←　留置家屋に居住することによって得た利益は，不当利得として家屋所有者に返還すべきである（大判昭13.12.17）。
オ	Ａ及びＢは，賃貸借契約を合意解除した。この場合において，Ｂが解除前にＡの承諾を得た上で甲建物に造作を施していたときは，Ｂは，造作の買取請求権に基づき甲建物を留置することができる。誤り。 (S1712E) 《造作の買取請求》　賃貸人Ａ及び賃借人Ｂは，賃貸借契約を合意解除した。この場合に，賃借人Ｂが解除前にＡの承諾を得た上で甲建物に造作を施していたとき，賃借人Ｂは，造作の買取請求権に基づき甲建物を留置することが［できない］（最判昭29.1.14）。 (S1712E) 《造作の買取請求》 ※←　旧借家法第５条による造作買取代金債権は，造作に関して生じた債権であって，建物に関して生じた債権ではないから（最判昭29.1.14）。
	１　アイ　　　　　２　アウ　　　　　３　イエ　　　　　　４　ウオ　　　　　　５×エオ